[머니위크 커버]2013 경제전망/ 부동산시장, 훈풍 불까?
18대 대선의 두드러진 특징은 50대의 결집이다. 이들은 90%에 가까운 투표율을 기록하며 이번 대선의 캐스팅보트 역할을 톡톡히 했다. 이 중 62.5%가 박근혜 당선인을 선택했다. 따라서 박 당선인이 18대 대통령으로 뽑힌 것은 이들의 손에서 비롯됐다고 해도 과언이 아니다.
50대의 박근혜 몰표는 경제적 불안감에서 비롯됐다는 해석이 많다. 베이비붐 세대가 주축인 이들은 하우스푸어나 렌트푸어 등의 문제에 가장 직면해 있는 계층이다. 두 후보의 공약에는 큰 차이가 없지만 전통적으로 여권의 정책이 친시장적이라는 점에서 박 당선인의 손을 들어준 것으로 보인다.
그렇다면 침체된 부동산시장은 언제쯤 활기를 되찾을까. 전문가들은 하반기 이후 서서히 회복하는 '상저하고'(上底下高) 형태를 보일 것으로 내다봤다. 유럽과 미국의 세계경제의 불안 해소와 새로운 정권이 출범하면서 추진할 부동산 활성화 대책 발표에 기대를 거는 눈치다.
◆아파트 거래시장, 하반기부터 살아날 듯
지난해까지 이어져 온 정부의 거래시장 활성화 노력에도 불구하고 올해 아파트 거래시장은 매수심리가 위축됐던 상황을 그대로 이어받을 공산이 크다. 부분적으로 가격이 저렴한 급매물 시장과 경매시장을 포함해 소형 주택시장은 작년처럼 관심이 높겠지만 시장 전체 흐름을 돌려놓기에 불확실성이 많다.
올해 입주물량은 지난해와 반대현상이 벌어질 것으로 보인다. 인천·경기는 줄고 서울 보금자리, 신도시 및 지방광역시 혁신도시 입주 물량이 늘어난다. 새 아파트 공급시장은 물량 감소에 따른 전세물량 부족이 조금이나마 해소될 전망이다.
거래시장은 올 상반기까지 세제혜택 종료에 따른 거래 감소와 새 정권 출범으로 약세가 이어지겠지만, 하반기 들어서 새 정부의 부동산 대책과 유럽의 재정위기, 미국의 재정절벽 불안요소가 해소되며 세계경제가 완만하게 회복돼 위축된 매수심리가 조금이나마 살아날 가능성이 높다. 다만 박근혜 당선자가 취득세 50% 감면혜택 종료시점을 저울질하고 있어 전세 재계약 수요가 중소형 면적으로 매매전환하는 타이밍이 불확실한 상황이다.
지방 혁신도시 이전과 입주는 올해부터 본격적으로 진행된다. 입주물량 증가에 따른 지역별 양극화와 혁신도시가 들어서는 인근지역의 지역가치 상승으로 차별화가 나타날 수 있고, 인구 증가에 따른 지역 내 경제활동과 전·월세시장의 활력이 기대된다.
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◆분양시장, 위례 판교 등 호조지역 강세 예상
OECD와 한국금융연구원이 전망한 올해 경제성장률은 각각 2.8%, 3.1%다. 경기침체가 쉽사리 해결되지 않을 것이라는 전망이다. 이에 따라 2013년 분양시장도 크게 나아지지는 않을 것으로 점쳐진다.
경기에 민감한 대형건설사들이 올해 분양사업계획을 일부 수정해 예정보다 늦추고 있는 것이 아직 시장에 온기가 돌지 않고 있는 증거다. 기존에 예정된 사업장도 상반기에서 하반기로 대부분 미루고 사업성이 뛰어난 일부 사업장만 선별적으로 우선 분양할 것으로 예측된다.
올해는 입지가 뛰어난 개발지역에 분양 및 임대 물량이 포진돼 있다. 수도권은 위례신도시와 판교신도시, 동탄2신도시, 수원광교와 지방의 세종시와 혁신도시 내에서 새 아파트 공급물량이 예정돼 있다.
◆재개발 지분가격 하락세, 관망 후 결정해야
대부분의 규제가 풀렸어도 지난해 부동산 재개발 지분거래시장은 좀처럼 회복되지 못했다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울과 경기도를 중심으로 해제되는 정비예정구역이 발표되면서 수도권 지분가격이 2년 연속으로 내렸다.
이에 따라 2013년까지 이어질 재개발, 뉴타운 시장의 구조조정 작업이 일단락 돼야 살아남은 사업장을 중심으로 거래활성화와 투자심리 회복을 기대할 수 있을 것으로 보인다. 특히 매몰비용과 관련해서는 조합은 물론 서울시와 정부도 뚜렷한 해결방안을 내놓지 못하고 있어 원만한 합의가 필요할 것으로 판단된다.
반면 서울시의 재개발사업 구조조정이 구체화되기 시작하면서 사업시행인가 이후 단계에 진입한 구역은 거래가 조금씩 살아나고 있다. 구조조정 대상이 가시화되면 사업 단계에 따라 분위기가 엇갈릴 것으로 예상되는 만큼 사업 초기 대상과 사업 중기 이후 대상의 '양극화' 현상도 고착될 것으로 보인다.
아직까지 정부와 서울시 간에 구역해제에 따른 매몰비용 부담과 관련해 뚜렷한 해결책이 마련되지 않았다. 재정문제가 2013년 재개발시장의 최대이슈가 될 것으로 보인다. 서울시는 1월부터 해제구역 추진위 매몰비용의 최대 70%까지 지원한다고 밝힌 상태지만 시의회는 실제 매몰비용 지원비율이 50% 수준에 그칠 것으로 예상하고 있다. 구역해제로 인해 손해가 불가피한 조합원들의 반발에 부딪힐 가능성이 크다는 이유에서다. 올해에는 재개발 구조조정의 마무리 수준과 함께 재개발 매몰비용의 원만한 합의점을 찾을 수 있을지 여부가 시장분위기를 좌우할 것으로 보인다.
◆임대수익형 부동산, 안정화 추세 이어질 듯
투자성격이 강한 임대수익형 부동산은 지난해 하반기부터 한풀 꺾였다. 올해 역시 오피스텔과 도시형생활주택의 본격적인 입주가 겹치면서 수요보다 공급이 앞서는 공급초과에 따른 부작용이 예상된다. 매매가격과 임대수익률의 하향 안정화 추세가 불가피한 상황이다.
전문가들은 소형오피스텔 수요가 꾸준하지만 오피스텔 보유자들이 물건을 끌어안고 있어 투자할 물건이 많지는 않다고 지적한다. 나오는 매물도 가격이 높은데다 수익성이 떨어지는 물건이 대다수여서 저렴한 물건을 찾으려는 수요는 해소되지 않는 형국이다. 때문에 신축 오피스텔보다는 가격이 저렴하고 임대수익률이 높은 노후화된 단지에 임대수익을 노린 투자가 몰릴 것으로 예상된다.
다만 이러한 노후화된 단지에 투자하려면 투자할 단지 주변으로 공급량이 얼마나 증가할지 체크해야 한다. 신규 공급량이 크게 증가하고 있어 시간이 지날수록 상대적으로 주거 품질이 떨어지는 노후화된 오피스텔의 임차 공실 위험이 증가할 수 있다.
저렴한 투자 물건을 찾기 어렵다면 경매를 통해 투자하는 것도 방법이다. 경매 물건을 통해 시세보다 싸게 매입하면 임대수익률이 높아질 뿐 아니라 시세차익도 기대할 수 있다.
◆상가 위축 전망…변수는 있어
지난해 위축됐던 상가시장은 올해에도 비슷한 분위기가 연출될 것으로 보인다. 다만 몇가지 변수는 있다. 교통 호재와 인구구조, 배후수요 등이다.
우선 신규 역세권 개통이다. 당장 지난해 12월에 분당선 수원구간(망포-기흥)이 개통됐으며, 2013년 말에는 망포-수원 구간이 개통될 예정이다. 이밖에 경의선 공덕-DMC구간과 경춘선 별내역이 개통하는 등 역세권 후광효과를 누릴 것으로 예상되는 지역이 다수 출현할 수 있다.
베이비부머 수요도 변수다. 2010년부터 본격적으로 시작된 베이비부머의 은퇴가 2013년에는 4년차를 맞게 된다. 매년 평균 12만명의 신규 은퇴세력이 약 10년에 걸쳐 생겨나는 만큼 이들을 눈여겨 보지 않을 수 없다. 재취업보다는 창업시장으로 흡수될 가능성이 높으며, 결국 신규 임차세력이 될 가능성이 크기 때문이다.
신규택지지구 근린상가의 입주 여부도 파악할 필요가 있다. 올해 공급된 광교와 세종시, 강남보금자리 등 유망 신규택지지구의 상가들이 내년 혹은 내후년에 입주할 예정이다. 이들 상가들은 든든한 배후수요를 바탕으로 높은 청약열기를 보였다.
◆세종·강원 토지가격 상승세 이어질까
지난해 말 기준 전국 지가는 2011년 말 대비 0.8% 상승했다. 상승폭은 점차 감소하는 추세다. 지역별로는 세종, 강원, 부산 등 지방권역의 지가 강세가 두드러졌다. 세종시는 정부청사 이전으로, 강원은 동계올림픽 개최지인 평창과 배후도시인 강릉 등의 상승세에 힘입어, 부산과 경남은 각각 강서신도시 개발과 화명대교 개통, 김해테크노밸리 등의 개발사업을 등에 업고 높은 상승률을 기록했다.
지난해 말까지 처분하는 비사업용 토지에 대해 양도세 60% 중과를 유예해주고 있어 거래가 다소 회복된 부분을 감안하면 올해 토지거래량은 주춤해질 수 있을 것으로 보인다. 다주택자 중과세와 함께 비사업용토지 중과세도 폐지여부가 논의된 바 있으나 시행여부가 불투명하다.
평창 동계올림픽 유치, 혁신도시 조성 등의 도시별 이슈호재가 있는 지역과 올해 개통 예정인 평택－시흥 고속도로, 하반기 착공 예정인 아산－천안 고속도로 등 교통기반시설 확충계획이 뚜렷하게 가시화되는 지역은 일부 거래 및 가격 상승을 기대할 수 있겠다. 반면 별다른 상승재료가 없는 지역은 지난해와 같은 안정세가 계속될 것으로 보인다.
☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제262호에 실린 기사입니다.
