코레일 "12조 넘게 투자"…민간 "CI 책임준공 포함하면 10조 넘어"
더벨|이 기사는 12월31일(16:03) 자본시장 미디어'머니투데이 thebell'에 출고된 기사입니다.
용산국제업무지구개발사업의 추진 방향을 놓고 이견을 보여 온 한국철도공사(이하 코레일)와 롯데관광개발 등의 민간사업자들이 최근에는 투자금 규모를 놓고 설전을 벌이고 있다.
코레일은 해당사업에 직접 투자했거나 신용보강 등으로 제공한 자금이 12조2000억 원이 넘는 반면 민간사업자들은 약 8500억 원만 투자해 출자사 간 형평성에 어긋난다고 말하고 있다. 반면 민간사업자들은 코레일의 이 같은 계산이 억측에 불과하고 책임준공 등의 신용보강 등을 더할 경우 이들의 투자규모도 최소 10조 원이 넘는다고 입을 모으고 있다.
◇ 코레일, "총 12조2603억 투자…민간사업자도 책임 보여야"
코레일이 최근 밝힌 용산국제업무지구의 투자금 규모는 12조2603억 원이다. 이는 시행사인 드림허브프로젝트금융투자(이하 드림허브) 등에 출자한 직접투자금과 유동화전환사채(ABS) 발행 등에 참여한 신용보강 추산 규모, 토지매매 스케줄을 변경하고 분납이자 등을 감면하면서 발생한 자금유동성 지원 규모 등을 합한 결과다.
먼저 직접 투자한 자금은 드림허브 출자금과 전환사채(CB) 참여금 등으로 이뤄져 있다. 드림허브와 자산관리위탁사인 용산역세권개발에 출자한 금액은 개별 지분율에 따라 각각 2500억 원과 9억원이다. 1000억 원 규모의 CB발행은 1차와 2차분을 합산해 계산했다. 다만 1차 발행분 375억 원은 지난해 9월 지급했지만 2차 발행분 625억 원은 드림허브 이사회 결정이 연기되면서 지급하지 않았다.
지난해 7월 사업정상화 방안을 발표하면서 매입하기로 했던 랜드마크 빌딩의 계약금도 CB발행과 비슷하게 집계됐다. 1차 계약금 4161억 원은 지난 해 9월 지급했지만 2차 계약금 4161억 원은 1·2차 CB발행이 모두 완료되면 지급하기로 한 상태다.
드림허브 출자사로 토지대금을 납부하기 위해 ABS와 ABCP 등을 발행하며 조달한 금액은 2조4363억 원, 랜드마크 빌딩을 선매입하면서 계약금 이외의 잔금을 활용한 매출채권 유동화는 2조6628억원으로 신용보강으로 추산된 금액은 5조991억 원이다.
자금유동성 지원으로 합산된 부분은 5조9781억 원으로 지난 2009년 10월 1차 협약을 변경하며 토지매매 스케줄을 변경한 것과 지난 해 토지대금을 납부를 연기하면서 발생한 금액 등이 4조7117억 원으로 계산됐다. 여기에 분납이자 9869억 원과 용산국제업무지구사업 부지를 분할해 매각하면서 생긴 현재가치감소보상 규모 2795억 원 등이 포함됐다.
코레일 측은 "용산사업의 재무부담이 지나치게 코레일에게만 몰려 있었다"면서 "사업을 다시 원할하게 진행하기 위해서라도 민간출자사들의 책임 있는 자세가 필요하다"고 말했다.
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◇ 민간출자사, "삼성물산 책임준공확약 리스크 왜 빼나"
반면 민간출자사들의 투자금액 집계 방식은 이와 다르다. 이들은 코레일이 직접 투자한 자금 부분을 제외한 신용보강과 자금유동성 지원 등에 대해 다르게 추산하고 있다.
민간출자사들에 따르면 먼저 토지대금 원금과 발생이자 납부를 위해 발행한 2조4363억 원 규모의 ABS와 ABCP등은 코레일 뿐만 아니라 75%의 드림허브 지분을 갖고 있는 민간출자사 자금이 함께 포함돼 있다. 또 2조6628억 원 규모의 랜드마크 빌딩 매출채권을 유동화 하기 위해서는 코레일의 잔금지급확약과 함께 시공을 맡은 삼성물산의 책임준공 확약이 필요하다. 이 경우 시공사가 부담해야 할 책임준공 리스크는 10조6000억 원에 이르고 미래에셋맵스자산운용이 지난 해 2300억 규모에 매입하기로 한 호텔의 계약도 빠져 있는 상태다.
토지매매 스케줄 변경과 토지대금을 연기하면서 투자했다는 4조7117억 원의 자금유동성 지원 부분에 대해서는 토지대금 납부를 연기하면서 발생한 복리의 이자비가 대부분이라는 주장이다. 또 분납이자와 현재가치감소보상 금액이 포함된 부분은 1조2554억 원은 2009년 9월 공기업사무규칙이 바뀌면서 분납이자를 적용하는 시기가 바뀐 것 뿐이라는 게 이들 의견이다.
민간 출자사의 한 관계자는 "만일의 경우 사업이 무산되면 토지주인 코레일은 사업협약서에 따라 토지대 원금 등을 돌려줘야 한다"면서 "하지만 감정평가액만 3조8000억 원에 이르는 실물자산을 다시 얻지만 민간 출자사들은 그 간 투자한 자본금 등을 그냥 날려야 한다"고 말했다.