[MT리포트]집값 '레드라인 넘어야' 잡는다①
"이분이 그분(권대영 금융위원회 부위원장)입니다. 이번에 부동산 대출 제한 조치를 만들어낸. 잘 하셨습니다."(2025년 7월4일 충청권 타운홀 미팅, 이재명 대통령)
이재명 정부의 첫 부동산 정책인 6·27 대책이 나온지 1년이 지났다. 이 대통령은 '1인당 주택대출 6억원 제한'이란 초강력 규제를 꺼낸 금융위를 공개 칭찬했다. 6년 만에 최대폭으로 상승했던 서울과 강남 집값이 잡히는 듯 했다. 하지만 '약발'은 몇 개월 지속되지 못했다. 강남3구 아파트값은 지난 1년간 수억 씩 뛰었고 하반기 부동산 시장은 더 불안하다.
'단기 처방용' 대출규제로는 한계가 뚜렷하다는 평가가 나온다. 주식 시장 차익금에 삼성전자 사내 대출까지 가세한다. 다음달 나오는 부동산 대책은 세제와 공급을 총망라해 '레드라인'을 넘어서야 한다는 지적이 나온다. 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 답습할 것인지, 기로에 섰다는 진단이다.
23일 관련 업계 등에 따르면 주택담보대출 1건당 6억원으로 한도를 제한한 초유의 6.27 대책의 효과는 3개월, 길어야 6개월에 그쳤다는 평가가 나온다. 서울 아파트 주간 매매가격 변동률(한국부동산원)은 6.27 대책 발표 직전 0.40%까지 뛰었다가 대책 발표 이후 0.08%(9월8일)까지 줄었다. 하지만 지난해 10월 들어 다시 상승폭을 키워 0.54%까지 벌어진다. 3개월만에 도루묵이 된 것이다.
정부는 추가로 10.15 대책을 통해 규제지역을 서울 전역으로 확대하고 집값에 따라 주담대 한도를 2억·4억·6억원으로 차등적용하는 대출 규제를 또 꺼낸다. 그 사이 9·7 공급대책을 내놨지만 시장에 미치는 '타격감'은 '제로'였다. 여기에 더해 다주택자의 양도세 중과 유예 종료를 선언하며 다주택자 매물 유도책도 내놨으나 결과적으로 집값 불안을 잠재우는데는 역부족이었다는 평가가 나온다.
실제 지난해 6.27 대책 이후 1년간 서울 아파트 평균 매매가격(KB부동산 기준) 14억1519만원에서 15억8284만원으로 11.8%(1억6765만원) 상승했다. 강남3구 가운데 강남구(32억4589만원→34억5310만원) 서초구(30억6673만원→33억2454만원) 송파구(21억5373만원→24억6426만원) 모두 6.3%, 8.4% 14.4% 오름세를 기록했다. 서울 아파트 평균 전세가격도 같은 기간 6억5055만원에서 6억9655만원으로 비슷한 흐름을 보이고 있다.
부동산 시장을 바라보는 심리는 더 좋지 않다. 서울 주택매매 소비심리지수(국토연구원)는 지난달 135.6을 기록해 향후 상승 국면(115 이상 기준)을 점치는 사람들이 갈수록 늘고 있다. 이 지수는 지난 1월 138.2로 정점을 찍었다가 양도세 중과 방침이 예고된 3월 117.8로 떨어졌지만 효과는 5월 이후 사그라들었다.
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정부는 다음달 종합 부동산 대책을 내놓는다. 타이밍상 6·27 대책 이후 가장 중요한 대책이 될 것으로 보인다. 공급, 세제, 대출규제 등을 총망라할 것으로 보이지만 이번에도 손쉬운 대출 규제를 전면에 세운다면 3개월 단기처방에 불과할 것이란 우려가 나온다. 본격적으로 주식 매각 대금의 부동산 시장 유입이 시작될 수 있는 만큼 대출규제로는 역부족이란 진단이다.
김용범 청와대 정책실장은 "부동산 과세를 정상화해야 한다. 보유세와 양도세를 합리적으로 조정하는 것은 필요하고 옳은 방향"이라며 이미 세제 강화에 방점을 찍었다. 정부 부처 내에서도 "소방수 역할을 하는 대출규제로는 불안한 집값을 잡을 수 없다. 이번에는 레드라인을 뛰어 넘는 근본 처방이 담겨야 한다"며 위기의식을 드러냈다.
