[금융안정보고서]
한국은행이 거시건전성 정책의 일관된 관리 기조를 주문했다. 기본 방향은 과열된 수도권 주택시장에 맞추되 침체된 비수도권 시장에는 미시적 보완책을 병행해야 한다는 제언이다.
한은은 23일 발표한 '금융안정보고서'에서 최근 주택시장의 특징으로 △지역간 주택시장 차별화 △월세 가구 증가 △가계부채와 주택가격간 동조화 약화 등을 꼽았다.
보고서에 따르면 서울의 시장 지배력은 역대 최고 수준이다. 지난달 기준 전국 주택시장에서 서울 아파트 시가총액이 차지하는 비중은 43.3%를 기록했다. 전고점인 2020년 8월(43.2%)을 넘어섰다. 전체 가계대출 중 서울 비중도 9월 말 34.2%까지 올랐다.
한은은 "주택시장 차별화는 서울 선호 현상, 청년층의 수도권 유입 등 구조적 요인의 영향"이라며 "서울 주택에 대한 외지인 매입 비중도 높다"고 말했다.
서울 중심의 집값 상승은 금융 불균형을 심화시킨다. 한은이 산출한 서울의 '주택시장 위험지수'는 2021년 정점을 기록한 뒤 하락하다가 올해 이후 큰 폭으로 상승해 전고점을 돌파했다.
반면 비수도권의 주택시장 부진은 담보 가치 하락을 불러 가계 대출 건전성을 해친다. 건설사 신용 리스크도 높인다.
월세 선호 현상도 최근 주택 시장 특징이다. 임대차 거래 중 월세 비중은 2021년 9월 장기평균을 넘어선 뒤 상승세를 지속, 올 10월 60.2%를 기록했다. 전세사기 여파와 전세자금대출 규제 강화 탓이다.
한은은 "월세 비중 확대는 가계부채 축소, 주택 시장 변동성 완화 등 금융안정에 도움이 된다"면서도 "월세 지출에 따른 주거비 부담 증가는 부정적 영향을 줄 수 있다"고 지적했다.
실제 소득 대비 주거비 부담을 시산한 결과 저소득층의 타격이 컸다. 아파트 거주 소득 1분위 가구의 소득 대비 주거비 비중은 전세 시 17.4%였으나 월세 전환 시 21.2%로 증가했다.
또다른 특징은 가계대출과 주택가격 간 관계성 약화다. 과거와 달리 대출 규제로 부채 증가세는 억제됐지만 서울 집값은 상승세를 유지하는 모양새다. 한은은 "집값 상승세가 규제 지역 외로 번지면 가계부채가 다시 꿈틀댈 수 있다"며 "이는 주택가격 변동성을 키우는 뇌관이 될 것"이라고 경고했다.
한은은 일관성있는 거시건전성정책 관리 기조가 중요하다고 강조했다. 한은은 "거시건전성 정책은 수도권 금융불균형 해소를 중심에 두면서 비수도권 주택시장에 대해서는 당분간 미시적인 보완책을 병행해야 한다"고 제언했다.
독자들의 PICK!
한은은 "실효성 있는 주택공급 정책으로 시장의 기대심리를 안정시켜야 한다"며 "월세화로 고통받는 취약계층을 위한 지원책 마련도 시급하다"고 덧붙였다. 중장기 과제로는 산업·인프라 확충을 통한 지방 정주 여건 개선을 제시했다.
