세입자 낀 다주택 '매매 유도'…실거주·주담대 전입신고 의무 유예

정부가 예고한 것처럼 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 5월 9일 종료된다. 다만 다주택자의 퇴로를 확보하기 위해 지역에 따라 잔금·등기 기한을 4개월 또는 6개월까지 유예한다. 세입자가 있는 다주택의 경우 최대 2년간 실거주 의무를 부여하지 않는다.

재정경제부와 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처는 이런 내용의 소득세법 시행령 개정안과 부동산거래신고법 시행령 개정안을 13일부터 입법예고한다고 밝혔다. 다주택자 양도세 중과 재개와 맞물린 조치다.

정부는 5월 9일까지 유예된 다주택자 양도세 중과 조치를 연장하지 않기로 결정했다. 윤석열 정부 시절부터 4년 동안 이어온 유예 조치를 중단하는 것이다.

현행 소득세법에 따르면 조정대상지역 내 다주택을 양도할 때는 중과세율을 적용한다. 6~45%인 기본세율에 20%p(2주택), 30%p(3주택 이상)씩 가산하는 방식이다. 10%씩 붙는 지방소득세까지 감안하면 최대 82.5%의 세율이 적용된다.

하지만 유예 조치가 종료되는 5월 9일까지 남은 기간이 많지 않다는 점에서 다주택자의 퇴로를 보장한다.

이를 위해 지난해 '10·15 부동산 대책' 이전부터 조정대상지역이었던 서울 강남·서초·송파구 등 강남 3구와 용산구에 위치한 주택은 5월 9일 이전에 매매계약을 완료하고 계약일로부터 4개월 이내에 양도하면 양도세를 중과하지 않는다.

'10·15 부동산 대책' 이후 새로 지정된 조정대상지역의 경우 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약일로부터 6개월 이내에 양도하면 '세금 폭탄'을 면할 수 있다.

재경부 관계자는 "지난해 조정대상지역으로 신규 지정돼 중과 대상이 된 점을 감안해 기존 조정대상지역에 비해 2개월의 추가 여유 기간을 부여했다"고 설명했다.

토지거래허가 구역 내의 집을 살 때 생기는 실거주 의무도 일부 보완한다. 임대 중인 주택은 관련 대책이 발표된 이날(2월 12일) 현재 체결된 임대차계약서상의 최초 계약 종료일까지 실거주 의무를 유예한다.

대책 발표일 이후 2년이 지나는 2028년 2월 11일까지는 실거주를 위해 입주해야 한다.

주택담보대출을 받을 때 생기는 전입신고 의무도 대출 실행일로부터 6개월 또는 임대차계약 종료일로부터 1개월 중 더 늦은 시점까지 유예한다. 지금은 현행 대출 실행일로부터 6개월 이내에 전입신고를 해야 한다.

실거주 의무와 주택담보대출 전입신고 의무 유예는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에만 한정해 운영한다.

아래는 이번 대책과 관련한 내용을 Q&A 형태로 정리한 내용이다.

-5월 9일 전 체결하는 가계약 또는 토지거래허가를 받기 위한 사전 약정만으로도 중과가 유예되는 것인가?

▶가계약 또는 토지거래허가 전 사전거래약정은 '계약'에 해당되지 않는다. 5월9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급 받은 사실이 증빙되는 서류에 의해 확인되는 경우에만 계약요건이 충족되는 것으로 본다.

-5월 9일까지 계약한 후 토지거래허가일로부터 잔여 임대차계약이 4개월보다 적게 남은 경우 임대차계약이 종료되면 바로 실거주해야 하는 것인가?

▶허가일로부터 잔여 임대차계약이 4개월보다 적게 남은 경우에는 기존 규정과 같이 허가일로부터 4개월 내에만 입주하고 2년간 실거주하면 된다.

-신규 지정 조정대상지역 주택의 경우 토지거래허가제도상 실거주 의무가 유예되고 매수인이 무주택자로 제한되는데, 허가일로부터 잔여 임차기간이 6개월 미만 주택을 매수하는 경우에도 매수인이 무주택자로 제한되는 것인가?

▶무주택자로 제한되지 않는다. 신규 지정된 조정대상지역의 경우 잔여 임차기간이 6개월 미만인 다주택자 보유 주택을 매수하는 것은 무주택자 여부와 상관 없이 가능하다.

-신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기하도록 유예됐는데 토지거래허가 대상인 경우 현행 제도상으로는 허가 후 4개월 내 실입주인데도 6개월 내 잔금·등기가 가능한 것인가?

▶가능하다. 신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기하고 토지거래허가일로부터 6개월 내 입주, 2년간 실거주하면 된다.

-임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예가 적용된 토지거래허가는 언제부터 신청할 수 있고, 언제부터 허가 가능한 것인가?

▶올해 2월 내 관련 규정이 개정될 예정으로, 개정 후 허가가 가능하다. 부동산 거래신고법에 따르면 신청일로부터 15일 영업일 이내 허가 심사하게 돼 있기 때문에 허가받을 수 있는 기간을 고려해 허가를 신청하면 된다.

-임대 중인 토지거래허가 대상 주택에 대한 실거주 의무를 유예하기 위해 추가로 제출해야 하는 서류가 있는가?

▶전세계약서 또는 임대차계약서, 개인정보 동의서 등이 필요하다. 개인정보 동의서는 다주택자와 무주택자를 확인하기 위해서다.

-매수자가 무주택자로 제한된다고 했는데, 무주택자 여부를 보는 기준 시점이 언제인가?

▶허가 신청서를 기준으로 한다. 전입신고 의무 유예의 경우 대출 신청일을 기준으로 판단한다.

-전세대출을 이용 중인 사람이 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 구입할 때 전세대출이 회수되는데, 이번 조치에도 불구하고 해당 규제로 인해 전세대출을 이용 중인 무주택자가 주택을 매수하는 것은 사실상 어려운 것이 아닌가?

▶구입한 아파트에 세입자가 살고 있는 경우 해당 임대차계약의 잔여 기간까지는 전세대출이 회수되지 않는다.