정부가 지난달 부동산 세제·금융·공급 대책을 잇달아 내놨지만 수도권 집값 상승 기대가 꺾이지 않을 경우 다주택자의 매도 유인이 크게 떨어질 수 있다는 분석이 나왔다. 가계대출 총량목표가 상향 조정된 만큼 주택관련대출 증가세가 다시 확대될 가능성도 제기됐다.
22일 한국은행이 발표한 '금융안정 상황'의 '8월 부동산대책 이후 주택시장 및 가계대출 동향'에 따르면 향후 5년간 아파트 가격이 연평균 1.1% 오를 것으로 예상할 경우 2027년 주택을 팔 유인이 있는 다주택가구 비중은 30.4%로 추정됐다. 기대 상승률이 수도권 기준인 3.5%일 경우에는 19.8%로 낮아졌고 최근 서울 아파트 가격 상승률인 8.2% 수준까지 높아지면 8.9%로 떨어졌다.
한은은 "신규주택이 실제로 시장에 공급되기까지 상당한 시일이 소요되는 상황임을 감안할 때 금번 대책의 효과는 향후 주택가격에 대한 기대에 크게 좌우될 것으로 판단된다"고 밝혔다. 특히 다주택자의 경우 집값 상승 기대가 높을수록 양도세 중과 한시 완화 혜택을 받고 매도하기보다 주택을 계속 보유할 유인이 커지는 것으로 분석했다.
정부는 지난달 고가·다주택자에 대한 과세를 강화하고 2027~2028년 양도소득세 중과를 한시적으로 완화하기로 했다. 전세대출 보증을 제한하는 한편 무주택 실수요자에 대한 금융지원은 확대했다. 금융권 가계대출 증가율 관리목표도 기존 1.5%에서 3% 수준으로 높였다. 수도권에는 23만가구+α를 추가 공급하고 공공택지 착공기간은 68개월에서 37개월로 단축하기로 했다.
대책 이후 주택시장 반응은 가격대별로 엇갈렸다. 지난 7월27일과 비교해 이달 14일까지 강남구 아파트 가격은 1.28%, 서초구는 0.94% 하락했다. 송파구는 0.34% 상승하는 데 그쳤다. 반면 중랑구는 3.46%, 성북구 3.36%, 서대문구 3.15%, 강북구는 2.92% 올랐다.
한은은 "과세 강화의 영향을 크게 받는 고가주택은 매도물량 증가와 가격 상승폭 둔화 또는 하락 움직임이 계속되고 있다"며 "가격대가 상대적으로 낮은 지역에서는 주택매수 수요가 이어지면서 높은 가격상승률을 보이고 있다"고 설명했다.
전체적인 정책 효과는 과거 부동산 대책과 비슷한 수준으로 나타났다. 대책 발표 6주 뒤 서울 아파트 매물은 7만호로 과거 주요 대책 발표 후 평균과 같았다. 주간 매매가격 상승률은 0.16%로 과거 평균인 0.10%를 소폭 웃돌았다.
높은 집값 상승 기대가 이어질 경우 실수요자의 매수세까지 자극할 수 있다고 한은은 지적했다. 무주택자 등 실수요자에 대한 금융지원이 강화된 상황에서 중·저가주택을 중심으로 수요가 추가로 늘어날 수 있다는 것이다.
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가계대출 증가세가 다시 확대될 가능성도 있다. 올해 가계대출은 빠르게 늘다가 8월 들어 총량한도 영향으로 증가폭이 줄었다. 하지 중·저가 주택가격 상승세가 이어지는 데다 가계대출 증가율 관리목표가 1.5%에서 3.0%로 상향되면서 주택관련대출을 중심으로 재확대될 수 있다는 설명이다.
한은은 "향후 정책당국은 수도권 주택시장 불안을 완화하기 위한 주택가격 기대심리 관리에 주안점을 두고 거시건전성정책 강화기조를 유지하는 가운데 주택가격 및 가계부채 흐름을 면밀히 점검하며 대응해 나갈 필요가 있다"고 강조했다.
