신림역 '프라비다 트리움', 高분양가에 발목(?)

　대호IP종합건설이 서울 관악구 신림동 1433-55 일대에 짓는 '프라비다 트리움'. 지하 1층~지상 11층 규모로, 도시형생활주택 22.04㎡(이하 공급면적) 130가구와 오피스텔 28.41~36.34㎡ 27실로 구성된다.

　신림역이 1~2분 거리에 있어 위치는 좋은 편이다. 신림역을 중심으로 상권이 조성돼 있고 인근에 리모델링 공사중인 신림백화점을 포함, 복합쇼핑몰이 3곳 있다. 편의시설과 서비스에 나름 차별화를 시도했다. 복사나 팩스 등이 가능한 비즈니스센터와 무인세탁시설인 클리닝센터가 지하에 들어서고 여성고객들을 위해 신림역에서 오피스텔까지 픽업서비스도 제공한다.

　문제는 수익률이다. 분양 관계자는 보증금 1000만원에 월 65만~80만원의 임대료 수입이 가능하다고 주장했다. 연이자 4.5%로 분양가의 60%를 대출받을 경우 연간 임대료 수익률이 8~10%에 달할 것이란 설명이다.

　다만 대출을 받지 않을 경우엔 수익률이 6%대로 떨어진다고 밝혔다. 분양가 1억2700만원인 22.04㎡의 경우 보증금 1000만원에 월 임대료로 65만원을 받아야 10% 넘는 수익률(대출 60%인 경우)을 올릴 수 있다. 이 경우 공실공제분(10%)을 반영해도 수익률은 8.8%에 달한다.

　하지만 주변 시세보다 비싸 이같은 수익률 달성은 어려울 것이란 게 인근 부동산 중개업소들의 지적이다. 실제 3.3㎡당 분양가는 도시형생활주택 1058만~1133만원, 오피스텔 1058만~1192만원 등이다.

　부동산114에 따르면 신림동 오피스텔의 평균 매매가는 3.3㎡당 905만원으로 '프라비다 트리움' 분양가격이 14~24%가량 비싸다.

　이 지역 일대 임대료 수준을 감안할 때도 공급업체가 제시한 수익률은 다소 부풀려졌다는 지적이다. 같은 면적의 '삼모 더 프라임'(414가구)과 '코스모그린'(96가구) 등의 월 임대료 수준은 60만원대다. 인근에 밀집한 같은 면적의 원룸 월 임대료는 50만~55만원대에 형성돼 있다. 임대료를 55만~60만원까지 낮추면 수익률은 6.2~7.5%에 그친다.

　관리비 등 월세 외에 부담할 비용도 만만찮다. 인근 부동산 공인중개업소에선 월 임대료에 관리비까지 더하면 개인이 부담하기에는 부담스러운 가격이라고 지적했다. 1인가구가 많지만 생활비를 제외하고 월 70만원 이상 비용을 지급하려는 수요가 많지 않을 것이란 설명이다.

　인근 H공인중개사 관계자는 "신림동 일대는 거주비용 부담이 상대적으로 적어 수요가 꾸준히 이어지는 편"이라며 "임대료가 조금만 높아져도 거래가 이뤄지지 않아 수개월씩 빈방으로 놀리는 경우도 있다"고 귀띔했다.

　도시형생활주택이 안고 있는 주차문제도 있다. 이 건물의 주차대수는 35대(기계식 33대·자주식 2대)로 주차 가능비율이 23%도 안된다. 분양 관계자는 1층이 빈공간으로 남아 있어 일부 주차가 가능하다고 설명했다.