원스톱 개발사업 리츠, 연 9% 수익률 '눈길'

　도시형생활주택과 같은 소규모 개발 시행사업에 뛰어든 리츠(부동산투자회사)들이 난립하는 가운데 시행·개발·운영까지 프로젝트의 전 부문을 주도, 장기 투자하는 리츠가 나와 눈길을 끌고 있다.

　13일 관련업계에 따르면 코람코자산신탁은 최근 경기 수원시 영통구 광교택지개발사업지구 내 중심상업용지 CD1-3블록에 복합개발사업을 추진할 리츠인 '코크렙20호개발저문위탁관리부동산투자회사'(이하 코크렙20호)의 펀딩을 완료했다.

　'코크렙20호'는 연면적 19만8692㎡의 상업시설과 오피스텔을 짓는 프로젝트에 투자한다. 총 투자금액은 4394억원 규모다. 이달 착공 후 2015년 10월 준공될 예정이다.

　GS리테일이 상업시설을 20년간 책임 임차하고 이를 롯데쇼핑이 재임차하기로 돼 있어 공실로 인한 임대리스크를 없앴다. 오피스텔 미분양 발생시 시공사인 대우건설이 준공 후 5년간 잔여물량의 분양과 임차를 책임져 투자자들의 손실위험을 줄였다.

　대우건설은 통상적인 개발사업처럼 PF(프로젝트파이낸싱)에 대한 지급보증 계약을 하지 않았기 때문에 미분양에 따른 우발채무 위험을 덜 수 있는 장점이 있다. 총 공사기간은 30개월이며 준공 후 5년 동안 운영한 뒤 매각된다. 매각 차익을 제외한 사업수익률은 연 9.2% 수준으로 예상된다.

　코람코자산신탁 관계자는 "개발사업의 시행부터 자금조달, 인허가 관련업무와 준공 이후 운영까지 전담하는 리츠는 매우 드문 케이스"라며 "단순히 시행업무만 담당하고 분양 후 리츠를 청산하는 구조와는 차별화된 상품"이라고 설명했다.

　현재 자기관리리츠는 도시형생활주택이나 소형 오피스텔 등을 짓는 경우가 대다수다. 영세한 시행사들이 부동산 경기침체로 은행으로부터 PF를 조달하지 못하자 리츠를 설립, 시류를 좇은 개발사업을 벌여 투자자들의 자금을 끌어모았다.

　이 때문에 다산리츠처럼 개발사업이 좌초되거나 불투명한 회계관리에 따른 횡령과 조직폭력배까지 개입되는 등 증시 퇴출로 인해 투자자들의 피해로 이어지는 부작용이 끊이질 않았다.

　일부 리츠는 도시형생활주택의 과잉공급 후유증으로 투자수익률이 떨어지자 사업계획을 번복하는 등 어려움을 겪고 있다.

　한 자산운용회사 관계자는 "부동산 간접투자상품은 장기 운용을 통해 안정적 수익을 확보하는 게 중요하고 이를 통해 운용능력을 검증하게 된다"며 "1개 개발사업의 시행업무만 치중하는 리츠는 분산투자가 어려워 리스크가 높고 장기적인 안정적 수익도 확보하기 힘들다"고 조언했다.