박근혜정부는 출범 후 9개월간 △4·1 부동산종합대책 △7·24 후속대책 △8·28 전·월세대책 등 세 번의 부동산대책을 내놨다.
핵심기조는 거래활성화를 통한 시장안정에 뒀다. 특히 '7·24대책'은 주택 공급물량 조절정책으로 불린다. 민간의 아파트 공급량을 조절해 매매시장 정상화를 꾀한다는 게 정부의 당초 취지였다. 이를 위해 '준공 후 분양'(이하 후분양)을 유도하는 정책을 내놨다.
분양시기를 사전에 후분양으로 연기하거나 준공 후 일정기간 임대로 활용하는 조건으로 분양가의 50~60%를 연 4~5% 저리로 조달해주겠다고 발표했다. 후분양 전환에 따른 건설자금 공백을 메우는 방법으로 대한주택보증이 지급보증을 통해 낮은 이율로 대출받을 수 있도록 하는 '후분양 대출보증' 상품도 출시했다.
하지만 대책이 나온 지 4개월이 지났지만 '후분양 대출보증' 실적은 1건도 없다. 건설기업들이 후분양 대출보다 차라리 미분양 아파트를 할인매각해 당장 자금을 회수하는 편이 낫다고 판단해서다.
이는 우리나라의 독특한 '선분양' 공급방식에서 기인한다. 1970년대 아파트 분양이 본격화되면서 건설업체들은 입주자를 먼저 모은 뒤 이들이 낸 분양대금으로 아파트를 지어 완공하고 잔금을 받아 수익을 챙겼다.
소비자들은 모델하우스만 보고 계약할 수밖에 없었고 입주시 집값이 떨어져도 모든 책임은 소비자가 짊어져야 했다. 미분양이 발생해 분양가의 20~30% 할인행사를 해도 앞서 분양받은 사람들은 배아파하며 지켜볼 수밖에 없다.
이런 이유로 2000년대 초반 건설회사들이 선분양을 통해 소비자들에게 비싸게 팔아 자신들의 배만 불린다는 비난의 화살이 쏟아졌다. 결국 정부는 후분양제도를 만들어 시장에 도입했지만 시장에 뿌리를 내리지 못하고 선분양으로 회귀했다.
후분양은 아무리 이자가 낮더라도 3~4년간 이자를 내야 하고 분양시점에 주택경기 부진으로 계약률이 저조하면 건설업체로선 상황이 더욱 어려워질 수 있어 선뜻 나설 수 없는 것이다. '7·24대책'이 나올 때부터 논란이 있었는데 결국 유명무실한 대책이었다는 비판을 받는 이유다.