[재건축·재개발 다시보기]<5>'송파구 잠실시영→파크리오' 재건축 투자분석
통상 아파트 재건축사업은 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획 등 사업단계마다 가격이 상승한다. 재건축 후 시세차익에 대한 기대감으로 투자수요가 발생하면서 가격이 오르지만 모든 사업에 적용되는 법칙은 아니다. 재건축 당시 부동산경기, 정부정책, 투자심리 등 다양한 요소가 변수로 작용하기 때문에 사업단계만 보고 투자하는 것은 섣부르다는 지적이 나온다.
서울 송파구 신천동 파크리오아파트는 6000가구 규모의 잠실시영아파트를 재건축한 매머드급 단지로 주목받았다. 부동산시장이 달아오른 2000년대 초반 재건축사업이 본격 추진되면서 가격상승에 대한 기대감이 컸지만 정부의 부동산 규제정책 등으로 사업 초반에는 일시적으로 가격이 떨어지기도 했다.
송파구 잠실동 잠실주공1·2·3·4단지 등 잠실 저밀도지구 재건축사업과 함께 추진된 잠실시영아파트 재건축은 2001년 조합을 설립하고 2003년 6월 사업시행인가를 받았다.
사업시행인가라는 호재에도 불구하고 그해 10월 정부가 부동산투기를 억제하는 ‘10·29 부동산종합대책’을 발표하면서 가격은 오히려 하락했다. 2003년 10월 4억원 초반에 거래되던 43㎡(이하 전용면적)는 정부 발표 후 3억원대 후반으로 호가가 떨어졌다. 56㎡는 7억원 중반에서 6억원 초반으로, 66㎡는 8억원 초반에서 6억원 후반으로 1억원 이상 거래가격이 내려갔다.
엎친 데 덮친 격으로 2005년에는 재건축사업으로 발생하는 초과이익에 부담금을 매기는 ‘초과이익환수제’ 시행 소식이 알려지면서 가격은 더 하락했다. 2005년 3월 관리처분계획인가가 떨어질 당시 잠실시영의 권리가액은 △43㎡ 3억6989만원 △56㎡ 5억5052만원 △66㎡ 6억5145만원으로 평가받았다.
조합원 평균 분양가는 △59㎡ 3억3478만원 △84㎡ 5억1841만원 △121㎡ 8억3947만원 △144㎡ 10억1738만원 등으로 결정됐다. 43㎡ 소유자가 84㎡로 옮겨가려면 1억5000여만원가량의 분담금을 내야 했다.
하지만 2005년 5월 착공에 들어간 후 전국적으로 부동산 열풍이 불면서 파크리오아파트 입주권도 급등하기 시작했다. 평균 5억1800만원이던 84㎡ 입주권은 3억원 이상 올라 2007년 9월 8억5000만원(17층)에 거래됐고, 입주를 앞둔 2008년 4월에는 20층 매물이 9억원에 거래되기도 했다.
2008년 8월 5층짜리 잠실시영아파트는 20~36층 67개동 6864가구의 파크리오아파트로 재탄생했다. 가격은 지속적으로 올라 입주 1년 뒤인 2009년 9월에는 84㎡(25층)가 10억원에 거래됐다. 84㎡ 조합원 평균 분양가보다 2배 가까이 오른 것. 착공에 들어간 시점에 잠실시영 43㎡를 매입한 조합원이 1억5000만원을 추가 부담하고 84㎡ 입주권을 얻어 2009년 집을 팔았다면 최대 4억8000만원 정도의 시세차익을 얻은 셈이다.
독자들의 PICK
지금 5,666명 읽는 중
신천동 Y공인중개소 관계자는 “2005년에도 파크리오 59㎡ 일반 분양가가 주변 시세보다 비싸다는 평가가 많았지만 재건축 시세차익에 대한 기대감으로 청약경쟁이 치열했다”며 “입주하고 1년 뒤까지는 값이 크게 올랐다”고 밝혔다. 파크리오아파트 가격은 부동산 경기에 따라 등락을 반복해 현재는 84㎡가 2009년과 비슷한 8억 후반~9억원대에 거래가가 형성돼 있다.
김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "파크리오는 리센츠·잠실엘스 등 잠실주공 1~4단지 재건축 아파트들보다 입지가 좋지 않다는 평이 많았지만 준공후 재조명 되면서 값이 크게 오른 경우"라며 "재건축 사업은 시장 상황에 영향을 많이 받기 때문에 투자에 신중할 필요가 있다"고 조언했다.
