수요 몰리는 '흑석동(黑石洞)' …한강 '금석동(金石洞)'으로 변신

지난 달 30일 서울 용산에서 흑석동으로 향하는 한강대로. 오랜 폭염 뒤에 더 높아진 가을 하늘과 한강의 모습이 어우러지면서 탄성이 절로 나왔다. 한강대로를 건너 지하철 9호선 노들역을 지나면 최근 뜨거운 관심을 받고 있는 '흑석동'을 만날 수 있다.

지금의 서울 동작구 흑석동은 1914년전까지만 해도 경기도 과천군에 속했다. 광복 후인 1946년 동 이름을 흑석정에서 흑석동으로 바꾸고 1980년엔 소속도 관악구에서 동작구로 변경됐다.

서울지명사전에 따르면 '흑석(黑石)동'은 흑석제1동사무소 남쪽에서 나오는 돌이 '검은 색'이라 이름 붙여진 것으로 알려진다. 최근에는 뉴타운 아파트에 '억'원 단위의 웃돈(프리미엄)이 형성되면서 흑석동 대신 '금석(金石)동'이라는 우스갯소리도 나온다.

흑석동은 2005년 뉴타운으로 지정되고 2006년 10월 흑석재정비촉진구역(흑석동 84-10번지 일대)으로 확정됐다. 면적은 89만8252㎡로 총 1만1032가구가 2025년까지 들어설 예정이다. 총 11개 구역 중 현재 4·5·6구역 개발이 완료됐다. 올해 8구역 '흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레'와 7구역 '아크로리버하임'이 분양을 했으며 공사가 한창이다.

지하철 9호선인 흑석역 4번 출구로 나오면 흑석8구역인 '아크로리버하임' 공사 현장이 나온다. 굴삭기가 바쁘게 땅을 다지는 모습이 눈에 들어온다. 2018년 11월이면 20개동 최고 28층 높이의 총 1073가구의 대규모 아파트 단지가 들어선다.

공사 현장 저너머로 높게 솟은 중앙대학교 병원이 보이고 그 인근으로 빽빽하게 주택가들이 들어서 있다. 흑석동은 재개발이 속속 이뤄지면서 달동네 골목길과 초고층의 아파트가 나란히 공존하고 있다.

흑석동은 최근 높은 청약 열기로 유명세를 타고 있다. 지난 6월에 분양한 흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레의 청약 경쟁률은 38.4대 1. 뒤이어 분양한 아크로리버하임의 청약 경쟁률은 이보다 더 높은 89.54대 1을 기록했다. 두 단지 모두 계약이 끝났다.

강남 출퇴근이 편해서 2년 전에 흑석동으로 이사 온 J씨는 "지난해까지만 해도 흑석동에 산다면 모르는 사람이 다수였는데 최근엔 청약 경쟁률 때문인지 다들 알더라"며 신기해했다.

흑석뉴타운에 들어서는 아파트들은 한강 조망이 될 정도로 한강이 가깝고 지하철 9호선의 개통으로 여의도와 강남 접근성이 뛰어나다. 지하철을 이용하면 서울시청까지 20분대에 도착할 수 있다.

원래 입지가 좋은 데다 지하철 9호선이 개통돼 교통망이 갖춰졌고 최근엔 저금리에 투자수요까지 가세하면서 부동산 시장이 뜨거워지고 있다. 강남 재건축과 달리 중도금 대출 규제도 적용되지 않아 강남 대체 투자지로도 주목받고 있다는 게 인근 공인중개소 관계자들의 이야기다.

수요가 몰리면서 분양권에는 억원 단위의 웃돈이 형성돼 있다. 흑석뉴타운의 H공인중개사 대표는 "아크로리버하임의 조합원 물량 중 로얄층 59㎡·84㎡는 일반 분양권 보다 더 높은 가격에 매물로 나와 있다"며 "84㎡의 경우 9억~10억원까지 간다는 기대가 크다"고 말했다. 그는 "일반 분양권 거래가 되는 내년 1월에는 수천만원에서 많게는 억원 단위의 웃돈이 형성돼 분양권이 거래될 것으로 본다"고 예상했다.

아크로리버하임의 84㎡의 일반 분양가격은 한강 조망과 로얄층 여부에 따라 6억8700만~8억4900만원대다. 3.3㎡당 평균 분양가는 2240만원대다.

인근 아파트 가격도 오름세다. 흑석한강푸르지오와 흑석한강센트레빌은 지난 7월 6층 이상 84㎡가 7억5000만~7억7000만원에 거래됐다. 분양 당시에는 일부 큰 평형은 할인 분양을 할 정도로 미분양이 났던 단지들이다. 84㎡ 분양가는 6억8000만원~7억원 초반 선이다. 입주 28년이 된 한강현대 아파트도 지난 7월 83.48㎡가 6억5000만원대에 팔렸다. 지난 4월~6월 거래액은 5억5500만~6억원으로 비슷한 층수 기준으로 한두 달 만에 5000만원 이상 올랐다.

KB국민은행에 따르면 흑석동의 올 8월 말 기준 1㎡당 아파트 시세는 556만원이다. 2년 전(504만원)에 비해 10.3% 올랐다. 동작구 내에서는 강남 반포와 맞닿아 있는 동작동 다음으로 비싸다.

같은 기간 서울(12.3%)과 동작구(11.5%) 전체의 가격 상승률에 비해서는 낮다. 입주 20년이 넘은 오래된 아파트들이 많아 가격 상승이 상대적으로 제한적이었던 것으로 풀이된다. 흑석동 내에 흑석한강센트레빌 1·2차와 흑석한강푸르지오, 해가든을 제외하면 입주 10년 미만의 아파트 단지는 없다.

흑석뉴타운의 적정 분양가와 추가 상승 여력에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 갈린다. 강북·강남과의 접근성이 좋고 한강변 재건축 단지로서의 이점이 충분하다는 평가는 비슷하지만 일부 전문가들은 최근 높아진 가격 부담도 적지 않다는 분석이다.

김규정 NH투자증권 연구위원은 "한강 이남 재건축 단지들이 주목을 받으면서 최근 분양가가 높아지고 있다"고 진단했다. 김 위원은 "흑석뉴타운은 아직 노후 주택들이 혼재돼 있어 전체 개발에 시간이 걸릴 수 있다"며 "준강남권에 속하지만 84㎡에 9억원 이상을 투자할 수 있는지 여부도 잘 따져봐야 한다"고 조언했다.