'현금 58억' 스타벅스 매입, 전지현의 투자 3원칙은?

서울 용산구 이촌동 한강대교 북단에서 메인도로인 이촌로로 진입하면 이촌동 초입에 2층짜리 스타벅스 건물이 나온다.

평일 오전 장을 보고 커피를 사러 온 50대 여성, 노트북 작업을 하는 30대 남성, 친구를 만나는 20대 여성 등 여느 주택가의 스타벅스와 크게 다르지 않은 풍경이지만 건물의 주인은 남다르다. 대한민국 국민이라면 누구나 알만한, 바로 배우 전지현이다.

전씨는 지난 2013년 4월 총 면적 245.3㎡의 이 건물을 은행 대출없이 현금 58억원에 매입했다. 이전 주인이 스타벅스와 임대차 계약을 맺은 상태에서 2012년 4월 증축과 개축을 진행했는데 스타벅스의 요구가 건물 설계에 반영된 것으로 알려져 있다. 이 건물은 신축이 불가한 정비구역에 위치해 있어 증축 및 개축을 했다.

인근 공인중개소 관계자는 “전지현씨 이전 건물주가 이촌동 지주분의 자녀로 이촌동에서 한강변을 접해 재건축 기대감이 큰 ‘장미맨션’(1975년 준공) 지분을 많이 보유하고 있었던 것으로 알고 있다”며 “스타벅스 임차에 맞춰 매도를 잘한 케이스”라고 말했다.

이 건물의 2013년 ㎡당 개별공시지가는 1290만원으로 총 개별공시지가는 약 31억6400만원이었다. 2019년 ㎡당 개별공시지가는 1691만원으로 총 개별공시지가는 41억4802만원이다. 스타벅스는 보증금 5억원에 월세 1500만~1600만원을 지급하고 있는 것으로 전해졌다. 상가 월 수익률은 0.31%로, 연 수익률은 3.7%다. 주변에 일반건물이 거의 없고 거래도 드문 편이다.

시세대비 다소 비싸게 매입했다는 지적도 이어진다. 하지만 서울지하철 4호선과 경의중앙선이 지나는 이촌역이 도보로 약 8분거리(약 540m)로 역세권, 대로변이어서 입지가 좋다. 우성(243가구) 한강대우(834가구) 건영한가람(2036가구) LG한강자이(656가구)아파트 등 대단지에 둘러 쌓여 있어 공실 위험이 적다는 게 장점이다.

또 리모델링을 추진중인 장미맨션을 비롯해 코스모스맨숀(1974년 준공) 이촌한강맨션(1971년 준공) 등 재건축 기대감이 높은 노후 주택들이 근처에 있어 임대수익보다 먼 미래를 위한 투자에 초점을 맞췄다는 해석이 이어진다.

오승민 원빌딩중개법인 수석팀장은 “전씨의 이촌동 상가는 재건축시 수혜 기대감이 크고 스타벅스 임차로 공실 가능성이 적어 건물관리가 편하다는 게 장점”이라면서 “임대수익보다는 추후 주변 노후 아파트의 재건축이 이뤄질 때를 대비한 투자로 보여진다”고 설명했다.

실제로 전씨가 다른 지역에 보유하고 있는 부동산도 ‘현금, 프랜차이즈, 미래투자’라는 공통점이 있다.

전씨는 서울지하철 9호선 삼성중앙역과 봉은사역에서 5분이내 거리, 대로변 코너에 연면적 1074.85㎡의 상가 건물을 보유하고 있는데 이 건물에는 프랜차이즈 고깃집이 임차해 있다. 이 건물도 대출없이 오롯이 325억원 현금으로 사들였다. 코엑스, 인터컨티넨탈호텔 근처로현대차(279,500원 ▼14,000 -4.77%)의 GBC(글로벌비즈니스센터) 건설, 서울시의 코엑스~잠실운동장 국제교류복합지구 선정, GTX(수도권급행열차) A노선의 삼성역 정차 여부 등의 호재가 거론되는 지역이다.