[부릿지TALK]허미숙 작가 2편 '실전 투자 성공&실패기
"부동산에서는 어떻게 말해야 하나요" ,"경매 가격을 어떻게 정하나요?"
"명도할 때 조폭 만나면 어떻게 하죠?
처음으로 부동산을 방문하거나 경매투자를 시작하는 사람들이 많이 하는 질문이다. 누구에게나 첫 부동산 투자는 어렵고 두렵다.
머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 '부릿지'는 '부동산 투자로 진짜인생이 시작됐다'의 저자 허미숙 대표를 만났다.
지난주 1편 '당신이 부동산에서 급매는 못잡고 호구되는 이유'에서 이론과 노하우를 들어봤다. 2편은 실전 투자 경험이다. 6년 전 40대 주부였 허 작가의 첫 경매 도전기, 끈질기게 발품을 발아 급매를 잡았던 경험을 들어봤다.
☞더 자세한 내용은 유튜브 채널 '부릿지'에서 볼 수 있다.
▶최동수 기자
두 번째 시간은 허 작가님 모시고 실제로 투자한 사례들을 좀 듣겠습니다. 먼저 허 작가님이 2014년 전업주부에서 전업 투자자로 시작했는데 첫 투자가 궁금합니다. 어떻게 시작하셨고, 성공은 하셨나요?
▶허미숙 작가
성공은 했죠. 첫 투자는 누구에게나 굉장히 좀 새롭죠. 2013년도에 직장을 그만두고 1년 집에서 아이를 보다가 2014년 1월에 경매학원을 가게 됐거든요. 경매학원을 열심히 다니다가 인천에 연수구에 한 아파트를 공략해 봐야겠다고 생각했어요. 1억 초중반대여서 낙찰을 받아야겠다 싶어서 인천 법정을 드나들었죠. 그러다가 드디어 낙찰을 받았어요. 학원 원장님 추천 물건이었는데 보니까 특수물건이더라고요.
세입자가 전입해 있는데 이게 집을 살 때 대출을 받으면 은행에다 저당권을 잡히잖아요. 보통 근저당이 1순위인데요. 그런데 근저당보다 먼저 세입자가 들어와 있더라고요. 그러면 은행에서 바보가 아닌 이상 세입자가 먼저 들어와 있으면 대출을 안해 주거든요. 항상 1순위 은행 2순위는 들어오는 건 해주지만.
근데 이 물건은 1순위가 세입자 2순위가 근저당이었어요. 집값이 1억5000인데 근저당이 1억2000이면 말이 안 되는 거잖아요. 이거 뭐지. 사람들이 가짜 임차인이다. 이렇게 생각한 거죠. 위장임차인이 있는 특수물건이었거든요. 근데 저는 보니 심정적으로는 가짜 임차인이 맞잖아요. 원장님도 추천물건에 올려놨으니 괜찮겠지 했어요. 사람이 살고 있더라고요. 겁나서 못 들어가겠는거지. 밖에서 보고 부동산가서 물어보고 덜커덕 조사 없이 입찰했죠.
그런데 낙찰이 돼버렸어요. 그래서 낙찰이 됐는데 원장님한테 문자를 보냈죠 낙찰을 받았다고요. 낙찰 받았다고 하니까 난리가 난 거예요. 너 조사 제대로 하고 갔냐? 그거 진짜 임차인이면 어떻게 할 거냐? 진짜 임차인이면 보증금 1억2000만원 떠안아야 하는데 누가 들어가겠냐?고 이렇게 혼을 내는 거예요. 손발이 차가워 지는 거죠.
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법정에서 멘토를 만났는데 그 분에게 도움을 많이 받았어요. 그 멘토가 같은 물건 입찰했다는 얘기를 들어서 나름대로 위안이 됐어요.
위장 임차인이 맞구나. 그런데 이걸 내가 어떻게 밝혀낼 것인가. 어떻게 이 사람을 명도해서 이사를 보낼 것인가에 이거에 초점을 맞춰지는 거죠. 아무것도 모르는 초보가 이걸 해결하느라고 정말 여기저기 쫓아다니면서 여기 저기 물어봤어요.
도와준 사람은 별로 없고 저 혼자 했거든요. 너무 힘들었었어요. 부동산 가서 부부가 있는 남자 소장님한테 제가 아이 있는 엄마가 돈 좀 벌어 보려고 나왔는데 남편도 모르고 그러니까 도와달라 해서 남자 소장님 데리고 명도하러도 같이 집에 가야 하니까 만나러 갔어요. 욕도 엄청나게 먹고 멱살도 잡히는 너무 힘든 시기를 거친 거죠. 그런데 경매 계장님이 굉장히 불친절하거든요. 일이 너무 많으니까 한 사람씩 세세하게 신경을 안 써요. 사무적이에요. 신경을 안 써요.
근데 도움을 얻어야 하니까. 정보도 얻을 수 있고요. 경매계장님 마음을 얻으려고 김밥도 싸서가고 마음도 얻고, 결국은 가짜 세입자가 맞다는 걸 밝혔는데 야반도주를 했다. 어쩔 수 없이 강제집행까지 갔어요. 강제집행하는 날 비가 오는데 제가 명도하는 과정에서 초여름에 했는데 눈내리는 겨울에 그 집을 입성했거든요. 너무 기쁜 마음에 집에 못 가겠는 거예요. 빗자루랑 사서 청소하고 했거든요. 뿌듯한 거예요. 수리하다가 쇄골도 뿌러지고 세입자 첫 들이는데 너무 좋았어요. 내가 모든 걸 해냈다. 이런 좋은 경험이든 나쁜 경험이든 많이 해보면 저한테 많은 도움이 된다고 생각해요. 공부를 굉장히 많이 할 수 있었어요.
▶최동수 기자
(대전시) 유성구 급매 잡으신 사례 소개 부탁한다. 책에서 봤을 때는 적극적으로 해서 잡으셨다.
▶허미숙 작가
가격을 보니까 동호수가 괜찮은데 가격이 너무 싼 거에요. 혹시나 해서 물어보니 부동산에서 살아있는 물건이라고 했어요. 사고 싶어서 볼 수 있냐고 물어봤는데요. 안 팔리는 이유가 집을 보기 쉽지 않았기 때문이에요. 부동산 공인중개사 본인이 한 번 봤는데 너무 엉망이어서 봐도 그만 안 봐도 그만해서 안 나간다고 했어요. 엉망이면 어때 이거 사서 올수리 할건데 어때 하는 생각이 들었다. 그래서 보자 그랬는데 결국 집 안 보여준다 하더라고요.
주인이 살고 있었는데 아내분이 좀 아프셨나봐요. 집을 보여주는 게 싫고, 집이 엉망이었던 거죠.
집을 안 보고 사기 답답하잖아요. 오래된 아파트라도요. 암튼 밖에서는 봤어요. 밖에서 해가 들어오는지 남향인지 동향인지 보고 주변에 출입구 있는지 밖에서 보다가 올라가는 뷰도 보고 싶더라고요. 올라가는데 엘리베이터 타는데 누가 같은 층을 눌러서 어디 가세요? 하니까 몇호 간다고 하더라고요. 잠깐만 보고 갈게요. 하고 잠깐 봤죠.
그 정도 봤는데요. 안 보는게 나을 뻔했구나 할 정도로 엉망이었어요. 그래도 보고 나니 안심이 되더라고요. 그래서 그거보다 싸게 협상했어요. 너무 엉망이더라 하면서 싸게 해달라 했어요. 그 당시 매물이 적체된 상황이었고 남편은 빨리 팔고 싶은 상황이고, 부인은 만사가 귀찮은 상황이더라고요.
▶최동수 기자
그거는 부동산 통해서 알아본 거냐?
▶허미숙 작가
부동산에서 왜 이렇게 됐냐. 부동산은 이런 얘기 잘 안 해주는데 친하게 온종일 앉아 수다를 떨었겠죠? 수다를 떨면서 얘기해봤더니 그런 배경을 얘기해주더라고요. 내가 살테니 협상을 해봐라. 가격에 나와 있는 실거래가 보다 저렴하게 해달라 해서 매우 싸게 시중가보다 훨씬 싸게 사서 모두 수리했죠.
▶최동수 기자
매도자의 입장을 잘 파악하는 게 중요하네요. 이 매도자가 어떤 지금 상황인지 아는게 중요한 거 같아요. 그런 것들은 어떻게 파악하세요?
▶허미숙 작가
부동산 사장님하고 좀 친해져서 물어봐야죠. 부동산 소장님이 아 이 물건이 왜이렇게 싸게 나왔나요?라구요. 솔직하게 얘기해주는 부동산도 있고 그냥 둘러대는 부동산도 있고 그래요. 그래도 일단은 가격 자체가 워낙 싸다는건 저한테는 메리트가 있는 상황인데 일단은 협상을 할 때도 매도자의 심리를 좀 알아야 협상이 되게 잘되거든요 그런건 부동산 소장님이 잘 알고 계시니까 소장님한테 물어보시면 좋을것 같아요.
▶최동수 기자
우선은 작가님 마지막으로 저희 구독자 분들께 하시고 싶은 말 한말씀 부탁드릴게요
▶허미숙 작가
그니까 첫술에 배부를순 없어요. 저도 이제 지금 만 6년됐고, 지금 7년차인데 처음에 우왕좌왕 하면서 굉장히 많은 실패도 했고 많은 경험을 했어요. 차곡차곡, 지도 만드는것도 처음부터 이렇게 다 만들지 않아도 내가 가는 지역 조그맣게 만들어 나가도 되거든요
그래서 가장 중요한건 내가 해야겠다는 간절함이 가장 중요하고요. 해야 겠다는 의지를 꾸준하게 이어나가는 게 또 중요하거든요. 그래서 여러분들이 내가 직장생활만 해서는 자산을 늘리고 뭔가 단계적 신분 상승이라던지 자산상승을 하게 되게 어려워요. 저도 마찬가지고 그래서 실거주를 마련하시든 투자를 하시든 간에 일단은 일단 재테크에 관심을 꾸준히 가지시면서 작게나마라도 저는 시작을 해보셨으면 좋겠습니다.
▶최동수 기자
네 감사합니다.
▶허미숙 작가
네 감사합니다.
기획 부릿지
출연 허미숙 작가진행 최동수 기자
촬영 이상봉 기자, 김소영 기자, 방진주 인턴기자
편집 이상봉 기자디자인 신선용 디자이너 기자