정부가 전세보증금 반환보증 비율을 현행 90%에서 70% 수준으로 낮추는 방안을 추진한다. 깡통전세 리스크를 줄이고 보증부 월세·반전세로의 전환을 유도하겠다는 취지지만 전세 의존도가 높은 지방을 중심으로 세입자 부담 확대 우려도 제기된다.
26일 국토교통부에 따르면 최근 국회 국토교통위원회는 추가경정예산 심사 과정에서 전세사기 피해자 최소지원금 지급 방안을 논의하는 자리에서 전세보증금 반환보증 비율을 70%까지 낮추는 방안을 함께 검토했다. 전세사기 대응 과정에서 보증 제도의 구조적 한계도 함께 손봐야 한다는 문제의식이 반영된 것으로 풀이된다.
정부도 반환보증 비율을 방향성에 공감하는 분위기다. 김이탁 국토부 1차관은 최근 국토위 소위원회에서 "보증률을 70% 수준까지 낮추는 방향이 반영될 것"이라고 밝혔다.
다만 반환보증 비율을 단번에 낮추지는 않을 것으로 보인다. 국토부 관계자는 "단계적으로 낮추는 것이 맞다"며 "주택도시보증공사(HUG) 내부 규정이라 조정 자체는 어렵지 않지만 시장 충격과 부작용을 고려해 시기를 조율하고 있다"고 말했다.
전세보증금 반환보증은 임대인이 계약 만료 이후에도 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 이를 대신 지급하는 제도다. 전세사기 우려 속에서 임차인 보호의 핵심 안전장치로 작동해왔다.
문제는 부작용이다. 높은 보증 비율이 전세가율 상승을 부추기고 무분별한 갭투자를 가능하게 하는 통로로 활용됐다는 지적이 꾸준히 제기돼왔다. 보증이 사실상 전세금 전액을 보장하면서 임대인의 레버리지 활용과 도덕적 불감증을 동시에 키웠고 결과적으로 '깡통전세' 확대에 일조했다는 분석이다.
실제 HUG는 2013년 전세보증금 반환보증 상품 출시 당시 70% 수준이던 반환보증 비율을 2014년 80%, 2017년 100% 등 거듭 상향했다. 이후 전세금 미반환 사고가 급증하자 2023년 비율을 90%까지 낮췄지만 여전히 고위험 전세를 걸러내기에는 부족하다는 평가다.
정부는 보증비율 축소를 통해 고위험 전세를 줄이고 임대차 시장을 보다 안정적인 구조로 재편한다는 구상이다. 국토부 관계자는 "집값 1억원에 전세 9000만원은 구조적으로 위험한 전세"라며 "보증부 월세나 반전세로 전환하는 것이 시장 안정 측면에서 바람직하다"고 설명했다.
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보증비율 축소는 전세가율이 높은 지방 전세시장에 상당한 여파를 미칠 것으로 보인다. 지방은 전세가율이 80~90%에 달하는 사례가 많아 보증 비율이 낮아질 경우 전세 유지가 어려워지고 월세 전환 속도가 한층 빨라질 수 있다. 전세의 월세화는 초기 보증금 부담은 줄어들 수 있지만 반대로 매달 나가는 주거비 지출은 늘어난다는 의미다.
전세의 월세화는 이미 시작된 상황이다. 국토부에 따르면 지난 2월 전세 거래량은 7만6308건으로 전월 대비 9.3%, 전년 동월 대비 26.0% 감소했다. 반면 월세 거래량은 17만7115건으로 전월 대비 4.6%, 전년 동월 대비 1.1% 증가했다.
국토부 관계자는 "보증 비율 조정은 큰 방향에서 불가피한 측면이 있지만 시장 상황과 지역별 영향이 다른 만큼 단계적으로 접근할 필요가 있어 추진 시기를 검토하고 있다"고 말했다.
