[챗집피티]'312가구' 여의도 목화, 래미안 품고 사업성 키운 비결은

서울 여의도 한강변의 목화아파트가 50년 가까운 구축 아파트에서 49층 신축 단지로 탈바꿈한다. 삼성물산 건설부문은 여의도 목화아파트 재건축 사업의 시공사로 선정됐다. 사업비는 약 5122억원으로 지하 7층~지상 49층, 3개동, 420가구 규모다.

목화의 사업성을 단순한 세대수 증가로 설명하기는 어렵다. 기존 312가구에서 420가구로 늘어나지만 일반분양 물량이 많지 않은 소규모 사업이기 때문이다. 대신 한강변 입지와 용도지역 상향을 통해 토지와 주거상품의 가치를 높이는 방식으로 사업성을 확보했다.

1977년 준공된 목화아파트는 영등포구 여의도동 30번지 일대에 자리 잡고 있다. 단지 앞에 한강공원이 있고 지하철 5호선 여의나루역이 가까워 여의도에서도 손꼽히는 입지를 갖췄다.

여의도 업무지구와 인접해 직주근접성이 높고 더현대서울, IFC몰 등 상업시설도 이용하기 쉽다. 여의도초·중·고 등 학교도 가까워 업무지구 배후 주거지이면서 교육환경까지 갖춘 곳으로 평가된다.

무엇보다 한강변이라는 점이 차별점이다. 목화는 기존에도 한강 조망이 가능한 가구가 많았고 재건축 이후에는 이 입지를 신축 주거상품으로 극대화할 수 있다는 기대가 나온다.

시공사 선정도 확정됐다. 지난 7월 첫 입찰에는 삼성물산만 참여해 경쟁입찰 요건을 충족하지 못하면서 유찰됐고 이후 재입찰을 거쳐 삼성물산이 최종 시공사로 선정됐다. 입지적인 강점에 삼성물산의 브랜드가 더해져 미래가치에 대한 기대감이 높아졌다.

높은 입지 가치에 재건축 기대감까지 더해지면서 구축 가격도 만만치 않다. 최근 실거래를 보면 전용 67㎡는 24억원대, 전용 89㎡는 30억원 안팎에서 거래됐다. 전용 89㎡는 올해 6월 31억원에 거래된 뒤 8월 29억5000만원에 손바뀜했다.

인근 신축인 브라이튼여의도와 비교하면 가격 차이가 있다. 전용 84㎡가 올해 40억원 안팎에서 거래되는 등 목화보다 높은 가격대를 형성하고 있다. 다만 목화의 현재 가격과 인근 신축 가격의 차이가 그대로 재건축 이익으로 이어지는 것은 아니다. 공사비와 금융비용, 공공기여, 임대주택 물량 등을 감안해야 하기 때문이다.

목화 재건축이 본격적인 궤도에 오른 것은 2021년이다. 정밀안전진단에서 E등급을 받으며 재건축 판정을 받았다. 이듬해인 2022년 9월 조합설립인가를 받으면서 사업에 속도가 붙었다. 여의도 재건축 단지 가운데 비교적 빠르게 단독 조합을 구성한 사업장으로 주목받았다. 당초 인근 삼부아파트와 통합 재건축 가능성도 거론됐지만 목화는 단독 개발을 선택했다. 규모를 키우기보다 한강변 입지와 조망권을 살리는 방향에 무게를 둔 것이다.

이후 정비계획 변경을 통해 사업성이 크게 달라졌다. 기존 제3종 일반주거지역이었던 사업지는 일반상업지역으로 상향됐고 용적률은 최대 600%까지 확보됐다. 정비구역 면적은 약 1만1570㎡다. 정비계획 단계에서는 428가구 규모가 제시됐으며 이후 사업계획을 거쳐 현재 420가구로 정리됐다.

삼성물산이 수주한 공사비는 약 5122억원이다. 현재 계획된 420가구로 단순 나누면 가구당 공사비는 약 12억2000만원이다. 물론 이 금액에는 부대복리시설 등 공동주택 외 시설 공사비도 포함돼 있어 실제 조합원별 분담금과 동일한 개념은 아니다.

소규모 단지인 만큼 일반 대단지보다 규모의 경제를 누리기 어렵다는 점은 부담이다. 반면 여의도 한강변이라는 입지와 높은 상품가치를 활용하면 고급 주거상품으로 사업성을 확보할 여지가 있다. 높은 용적률을 활용해 기존 한강변 입지를 고급화하고 주거상품의 가치를 높이는 게 관건이다.

목화 재건축 사업에서 가장 중요한 변화는 용도지역이다. 기존 목화는 제3종 일반주거지역에 자리 잡고 있었다. 정비계획 변경 과정에서 사업지 대부분이 일반상업지역으로 상향되면서 사업성이 크게 높아졌다.

정비계획상 정비구역 면적은 약 1만1570㎡다. 용적률은 최대 600% 수준으로 계획됐다. 기존 312가구였던 단지는 정비계획 단계에서 428가구 규모로 계획됐고 현재 시공사 선정 기준으로는 420가구로 정리됐다. 정비계획 자료 기준 428가구 가운데 분양주택은 350가구, 임대주택은 78가구다. 조합원은 기존 소유자 기준 312명이다.

목화의 재건축 사업성의 핵심은 바로 600% 용적률이다. 기존 312가구에서 108가구가 늘지만 정비계획상 임대주택도 포함돼 있어 증가분 전체가 일반분양 물량은 아니다. 결국 대규모 일반분양을 통해 수익을 내는 사업이라기보다 높은 용적률을 활용해 한강변 주거상품의 가치를 끌어올리는 구조다.

소규모 단지인 만큼 규모의 경제를 기대하기 어렵다는 점은 부담이다. 공사비 5122억원을 현재 계획된 420가구로 단순 나누면 가구당 약 12억2000만원이다. 반면 여의도 한강변이라는 희소성과 높은 분양가를 확보할 수 있다면 높은 공사비를 상쇄할 여지도 있다. 결국 분양가와 공사비, 조합원 분담금의 균형 이 사업성을 좌우할 전망이다.

목화 재건축은 여의도 대단지 재건축과는 성격이 다르다. 기존 작은 규모를 크게 늘리기보다 한강변이라는 입지와 용적률 상향을 활용해 주거상품의 가치를 높이는 사업이다. 일반분양을 통해 사업비를 회수할 수 있는 물량이 제한적이기 때문에 분양가격과 공사비 관리가 사업성을 좌우할 가능성이 크다. 사업시행인가와 관리처분인가, 이주·철거와 착공 등 남은 절차가 적지 않은 상황에서 목화 재건축은 한강변 소규모 고급화의 시험대가 될 전망이다.