[챗집피티]"14평이 23억" 1년만에 '5억' 껑충...재건축 속도 내는 목동

서울 양천구 목동 일대 재건축 사업이 속도를 내는 가운데 목동6단지가 가장 먼저 시공사 선정을 마치며 '목동 재건축 1호'의 입지를 굳히고 있다. 1986년 준공된 목동6단지는 정비계획 수립과 조합설립을 거쳐 시공사까지 선정하면서 사업이 본궤도에 올랐다. 낮은 기존 용적률, 대규모 대지, 우수한 주거환경 등 뛰어난 사업성과 사업 추진력이 맞물린 결과라는 평가다.

4일 정비업계에 따르면 목동 6단지는 기존 1362가구에서 재건축 이후 최고 49층, 2173가구 규모의 고층 주거단지로 탈바꿈할 전망이다. 기존 약 139%였던 용적률은 정비계획상 약 300%까지 높아진다. 노후 아파트를 허물고 동일한 입지에 더 많은 주택을 공급할 수 있다는 점에서 사업성의 핵심 기반이 마련된 셈이다.

목동6단지가 다른 목동 단지보다 빠르게 사업을 진행할 수 있었던 배경에는 빼어난 사업성이 있다. 특히 기존 용적률이 약 139%로 낮다는 점이 핵심이다. 재건축 사업에서 기존 용적률이 낮을수록 같은 땅에 새 아파트를 지을 때 추가로 확보할 수 있는 연면적이 커진다. 목동6단지는 정비계획을 통해 용적률을 약 300%까지 높이면서 기존보다 훨씬 많은 가구를 공급할 수 있는 구조를 만들었다.

실제 가구 수는 기존 1362가구에서 2173가구로 약 800가구 이상 늘어난다. 단순 계산으로 기존 대비 약 60%가량 규모가 확대되는 것. 다만 용적률이 300%에 달한다고 해서 조합원에게 돌아가는 사업이익이 그만큼 커지는 것은 아니다. 늘어나는 연면적 가운데에는 공공주택과 기반시설, 각종 공공기여 등이 포함되고 공사비와 금융비용 역시 사업성을 좌우한다.

목동6단지는 추진위원회 단계를 거치지 않고 조합 직접설립 방식으로 사업을 추진하면서 절차를 단축했다. 정비구역 지정 이후 조합설립을 위한 절차를 빠르게 진행했고 2025년 조합설립인가를 받은 데 이어 올해 시공사 선정까지 속도전으로 마쳤다.

6단지가 먼저 시공사를 선정하면서 향후 목동 다른 단지의 사업 추진에도 일종의 기준점이 될 가능성이 커졌다. 시공사 선정 이후 공사비와 설계, 사업비 등이 구체화되면 다른 단지들도 6단지의 사업 구조와 사업성을 비교해볼 수 있기 때문이다.

입지는 목동6단지의 또 다른 강점이다. 목동 신시가지 안에서도 6단지는 안양천과 가까운 데다 이대목동병원, 학교 등 생활 인프라를 이용하기 쉽다. 목동의 대표적인 강점으로 꼽히는 교육환경을 누리면서 안양천이라는 자연환경까지 가까이 두고 있다는 점이 특징이다.

재건축 이후에는 이 같은 입지적 장점이 아파트 상품성으로 연결될 전망이다. 고층화와 함께 안양천 및 한강 조망을 극대화하는 방향으로 단지가 설계되면서 기존 노후 아파트와는 다른 상품성을 확보할 수 있다는 기대가 나온다.

다만 교통 측면에서는 한계가 있다. 목동6단지는 5호선 오목교역과는 거리가 있다. 목동의 핵심 주거가치를 학군과 생활환경, 자연환경에서 찾을 수 있지만 지하철 접근성만 놓고 보면 다른 역세권 단지보다 경쟁력이 떨어진다.

현재 가격 흐름에서도 재건축 기대감이 상당 부분 확인된다. 목동6단지 전용면적 47.94㎡가 지난 7월 23억원에 최고가 거래됐다. 이후 거래에서도 22억8000만원으로 비슷한 시세를 유지했다. 지난해 6월 17억~20억대에서 거래됐던 것과 비교하면 1년여 만에 약 5억원 이상 오른 셈이다.

눈에 띄는 것은 평형별 가격이다. 목동 6단지 전용 95㎡는 지난 7월 약 31억원에 손바뀜했다. 전용 115㎡는 지난해 28억원에 거래된 이후 최근 거래는 거의 없는 상황이다. 단순히 총액만 보면 대형 평형이 비싸지만 전용면적을 기준으로 환산하면 소형 평형의 가격 부담이 훨씬 크다. 전용 47.94㎡의 거래가격을 전용면적 기준으로 단순 환산하면 3.3㎡당 약 1억5700만원 수준. 이에 비해 전용 95㎡의 3.3㎡당 가격은 약 1억800만원으로 격차가 상당하다.

인근 신축 단지인 래미안목동아델리체 전용 84㎡가 올해 6월 19억원에 거래됐고 8월에는 21억5000만원 거래됐다. 구축 단지인 6단지의 소형 평형이 이보다 높은 가격대에 거래되고 있는 셈이다. 이는 현재 시장이 목동6단지의 주거공간 자체보다 재건축을 통해 확보할 수 있는 미래 가치에 높은 가격을 부여하고 있기 때문으로 해석할 수 있다. 특히 소형 평형은 상대적으로 매입가격이 낮으면서도 재건축 과정에서 새 아파트를 받을 수 있는 권리를 갖는다는 점에서 수요가 몰릴 수 있다.

학군의 명성이 압도적인 만큼 3040 학령기 자녀를 둔 세대의 실거주 비율이 높은 편이다. 노후화된 주거 환경으로 전월세의 경우 보증금이 5억원 안팎으로 비교적 낮게 형성된 것도 특징이다.

다만 조합원이 체감하는 사업성은 향후 확정될 공사비와 조합원 분양가, 추가분담금에 달려 있다. 현재 20평형을 22억~23억원에 매입한 수요자라면 단순히 '재건축 후 신축이 된다'는 것만으로 투자수익을 판단하기 어렵다. 현재 매입가격에 추가분담금을 더한 금액이 준공 후 예상 시세보다 낮아야 실질적인 재건축 이익이 발생하기 때문이다. 취득세, 보유세, 양도세, 금융비용, 사업기간 동안의 기회비용 등도 고려해야 한다.

목동6단지는 이제 목동 재건축의 '첫 단추'를 넘어 다른 단지의 사업성을 가늠하는 잣대가 됐다. 앞으로 확정될 공사비와 분담금, 일반분양 성적이 6단지의 미래가치를 결정하는 동시에 목동 14개 단지 재건축의 속도와 방향에도 영향을 미칠 전망이다.