[챗집피티]"서울역까지 5분"…다시 시동 건 '1조' 용산 서계동 재개발

서울역 서쪽 배후 주거지인 용산구 서계동 33번지 일대 재개발 사업이 다시 속도를 내면서 도심권 대형 정비사업으로 주목받고 있다. 입지와 사업 규모를 감안하면 총사업비는 1조원을 웃돌 것으로 전망된다.

9일 업계에 따르면 최근 용산구청은 서계동 통합재개발사업에 대한 조합설립을 인가하고 인가서를 교부했다. 조합설립 인가서에 따르면 이 사업은 용산구 서계동 33번지 일대 11만2953㎡가 그 대상이다. 조합은 이곳에 최고 39층까지 아파트 2714가구와 부대복리시설 등이 공급할 예정이다. 현재 토지등소유자 2012명 중 약 76%가 조합설립에 동의했다. 조합은 이르면 연내, 늦어도 내년 초 시공사 선정을 위한 입찰 절차를 진행한다는 계획이다.

한때 뉴타운 후보지에서 해제되며 장기간 표류했던 지역이지만 서울역 개발, 용산국제업무지구(IBD), GTX·광역교통망 기대감이 맞물리면서 도심 핵심 주거지로 재평가받고 있다. 다만 주민 갈등과 높은 사업비, 구릉지 지형 등 사업 과정에서 풀어야 할 과제도 남아 있다.

서계동 재개발의 역사는 순탄하지 않았다. 이 일대는 2000년대 후반 서울 도심 재개발 바람 속에서 뉴타운 후보지로 거론됐다. 서울역과 가까운 입지 덕분에 개발 기대감은 높았지만 주민 동의율 확보와 사업성 문제 등이 발목을 잡으면서 사업은 사실상 중단됐다.

조합설립인가 과정에서도 일부 주민이 조합설립인가 신청 금지 가처분 소송을 제기하며 사업이 흔들렸다. 다만 최근 법원이 이를 기각하면서 사업은 다시 추진 동력을 확보했다. 그러나 지연으로 노후 주택 증가와 기반시설 부족 문제가 이어졌다.

전환점은 서울시 신속통합기획이었다. 지난 2022년 12월 서울시는 서계동 33번지 일대를 신속통합기획 대상지로 선정했다. 이후 2024년 가이드라인을 확정했고 신통기획 자문과 주민설명회를 거쳤다. 지난해 정비구역 지정까지 완료하면서 사업 정상화 기반을 마련했다.

계획상 대상지는 약 11만3000㎡ 규모로 최고 39층, 공동주택 약 2900가구 규모 개발이 검토되고 있다. 서울시는 서계동 일대를 서울역 활력과 남산 조망을 함께 누리는 도심 주거단지로 조성한다는 계획이다. 경사지형을 활용한 보행환경 개선과 녹지축 조성도 추진된다.

서계동의 가장 큰 장점은 '서울역 초역세권 배후지'라는 점이다. 서울역은 현재 KTX·경부선·공항철도·지하철 1·4호선이 연결된 국내 최대 광역교통 거점이다. 여기에 GTX 개통과 서울역 북부역세권 개발이 추진되면서 미래 가치가 커지고 있다.

서계동 일대는 서울도심 진입부에 위치한 서울역에서 가장 가까운 주거지이지만 경부선 지상철도로 인한 서울역 동서 지역간 단절, 경사지의 단차로 인해 서울역의 활력이 대상지로 미치지 못했다. 서울역 동쪽인 회현·남대문 상권과 달리 상대적으로 개발 속도가 느렸던 지역이다.

서계동과 달리 인근 주변은 이미 빠르게 개발되며 호재들이 이어졌다. △서울역 북부역세권업무·상업 복합개발직주근접 수요 확대 △용산 국제업무지구대규모 업무·상업 개발배후 주거 수요 증가 △청파·후암·공덕 정비사업주변 주거환경 개선지역 가치 동반 상승 △GTX·광역교통망수도권 접근성 개선서울 핵심 입지 강화 등이다. 향후 인근 호재들과 시너지를 낼 수 있다는 점도 기대감을 모으는 요소 중 하나다.

서계동의 가장 큰 투자 포인트는 주변 대비 낮았던 가격 수준이다. 서울역 인근에는 이미 신축 브랜드 단지가 자리 잡고 있다. 서계동 동쪽에는 서울역센트럴자이 등 신축 주거지가 형성돼 있고 맞은편으로는 남산 조망권과 도심 접근성을 갖춘 고급 주거지가 들어서면서 가격 기준선이 올라갔다.

서울역센트럴 자이의 경우 전용면적 84㎡이 지난해 10월 23억5000만원에 최고가 거래됐고 올해 상반기 내내 22억원 후반선을 유지했다. 서계동은 같은 용산권이라는 입지에도 불구하고 노후 단독·다가구 비중이 높아 가격이 상대적으로 낮게 형성돼 있었다. 재개발 완료 이후에는 서울역 접근성을 공유하는 신축 대단지라는 희소성이 부각될 가능성이 있다.

특히 용산구는 최근 서울에서도 토지가격 상승세가 강한 지역이다. 올해 서울 개별공시지가 상승률에서도 용산구는 9.20%로 자치구 중 가장 높은 상승폭을 기록했다.

사업 규모가 커지면서 시공사들의 관심도 높아졌다. 서울 도심권 대형 정비사업은 브랜드 가치와 향후 분양성을 고려해 대형 건설사들이 적극적으로 참여하는 분야다. 업계에서는 서울역이라는 상징성과 1조원 이상으로 예상되는 사업 규모를 고려하면 삼성물산, GS건설, 대우건설 등 주요 대형사가 관심을 보일 가능성이 높다고 보고 있다.

앞으로 남은 가장 큰 변수는 사업 추진 속도다. 서계동은 과거 뉴타운 사업 실패 경험이 있는 만큼 주민 합의가 핵심이다. 아울러 대형 재개발 사업의 평당 공사비가 빠르게 상승하면서 조합원 추가분담금 문제가 발목을 잡을 우려도 있다.

그럼에도 시장에서는 서계동의 장기 가치에 높은 평가를 내리는 분위기다. 서울 용산구의 부동산 중개인은 "강남·여의도·성수와 함께 용산이 서울 핵심 개발축으로 부상하면서 서울역 서쪽 배후지의 희소성이 커지고 있다"며 "용산 국제업무지구 개발, 서울역 광역교통망 개선 등으로 '서울 중심부 신축 주거지'로 자리매김할 가능성이 있다"고 전망했다.