국민·신한·우리·농협, 일제히 분양가 기준도 활용
레버리지 쏠림 막으라는 당국 기조에 내부 건전성 우려 반영
은행들이 시세가 급등한 서울 서초구 디에이치방배에 대해 잔금대출 한도를 감정가가 아닌 분양가를 기준으로 삼으면서 입주민들 사이에선 대출 가능액이 줄어들었다는 불만이 나온다. 다만, 은행권에선 금융당국이 최대한 골고루 차주에게 대출이 돌아가도록 하라는 기조를 유지하고 있는 만큼 잣대를 섣불리 바꾸진 않을 전망이다.
25일 금융권에 따르면 KB국민, 신한, 우리, NH농협은행은 9월 입주를 앞둔 디에이치방배에 대해 잔금대출을 시행할 때 분양가 60%와 감정가 50% 중 낮은 금액을 대출한도 산정의 기준으로 삼고 있다. 이 단지에 잔금대출 공급을 확정한 은행 가운 하나은행만 감정가 50% 기준을 적용한다. 다만, 하나은행 역시 개별 차주 상황과 소득을 고려한다는 전제조건을 붙여 사실상 감정가 50%가 그대로 집행되긴 어려워보인다.
그간 은행들은 잔금대출의 차주별 한도를 정할 때 감정가를 기준으로 삼아왔다. 다만 디에이치방배의 시세가 분양가를 대폭 뛰어넘으면서 담보가치 책정 기준을 새롭게 정한 것이다. 해당 단지 84㎡ 기준 분양가는 22억원이었는데 올해 들어 입주권이 27억~39억원에 거래됐다. 이 단지는 2025년 6·27 부동산 대책이 나오기 전 분양된 단지라 주담대 6억원 한도 규제에 걸리지 않는다. 따라서 40억원 감정가 기준에 종전대로 감정가의 50%로 적용하면 차주 한 명이 빌릴 수 있는 금액은 최대 20억원이다. 그러나 분양가를 활용키로 하면서 아무리 고소득 자라도 받을 수 있는 대출금이 13억원으로 줄어든다.
대출가능 축소로 입주민 사이에선 민원이 빗발치며 논란이 일자 이억원 금융위원장은 지난 24일 신축 아파트 잔금대출 한도 산정과 관련해 은행이 자율적으로 판단할 영역이라는 입장을 밝혔다.
그럼에도 은행들이 기준을 쉽사리 수정하진 않을 것으로 보인다. 법정 규제는 아니지만 최대한 많은 차주에게 대출을 공급하고 특정차주에 레버리지가 쏠리지 않도록 하라는 정부의 기조를 반영하고 있기 때문이다. 차주 한명에 대해 20억원 대출이 가능해지면 사실상 분양가의 10% 정도만 보유하고 있어도 아파트를 살 수 있는 셈이어 정부가 집단대출 규제를 완화해준 취지와 어긋난다.
금융권 관계자는 "잔금대출이 총량규제 하에 있었을 땐 은행들이 자율적으로 결정했지만 집단대출을 보유분으로 빼면서 스스로 자율적으로 제한할 필요가 없어졌다"며 "당국에선 집값상승에 영향을 줄 수 있으니 대출한도 산정에 어느정도 기준이 필요하다는 인식이 있는 듯 하다"고 말했다.
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은행 내부에서도 한 차주에 과도한 대출을 내주는데 부담이 있다. DSR 규제 안이라도 상환능력이 떨어지는 차주들에게 대출을 과도하게 내줄 경우 향후 건전성에 영향을 줄 수 있으며 대출 후 부수적 거래를 기대하는 은행 입장에선 고객을 여러 명 확보하는 방향이 더 낫다는 설명이다.
또한 지방 분양단지와의 형평성도 고려 대상이다. 지방 아파트 단지의 경우 집단대출 공급이 아직까지 원활치않은 가운데 지방 아파트 입주민들의 형평성 문제 제기로 이어질 가능성이 있다.
대출 한도 산정 기준을 둘러싼 논란은 이번 단지가 마지막이 될 예정이다. 연말까지 입주를 앞둔 서울 대단지 아파트는 서울 은평구 힐스테이트 메디알레 한 곳뿐이며 이후 입주하는 단지는 정부의 부동산 대출규제가 나온 다음 분양이 이뤄져 한도 제한을 받는다. 금융권 관계자는 "공급이 예정된 서울 대단지 물량이 거의 없고 디에이치방배가 사실상 논란이 생길 수 있는 마지막 단지가 될 예정"이라고 말했다.
