재건축 초과이익환수제(재초환)가 다시 정비사업 시장의 변수로 떠오르고 있다. 최근 집값이 크게 오른 지역을 중심으로 부담금 규모가 크게 불어나면서 집값 상승이 부담금을 키우고 덩치가 커진 부담금이 다시 집값을 밀어 올리는 '재초환 악순환'이 나타날 수 있다는 우려가 나온다.
9일 서울시가 국민의힘 조은희 의원실에 제출한 자료에 따르면 서울에서 재건축 초과이익 부담금 규모가 가장 큰 단지는 서초구 반포동 반포3주구로 예상 부담금은 5149억4844만원에 달한다.
반포3주구를 재건축한 '래미안 트리니원'은 지난 7월 준공인가를 받아 지난달 입주를 시작했다. 재초환 관련 규정에 따라 준공인가 후 5개월 내 부담금 결정·부과 절차가 진행해야 한다. 이에 연내 조합원들에게 실제 청구될 금액도 가시화될 전망이다. 예상 부담금을 조합원 수로 나누면 1인당 평균 3억2000만원 수준이다. 서초구청도 조합에 부담금 산정에 필요한 자료 제출을 안내하는 등 관련 절차에 착수했다.
재초환은 재건축 사업 종료 시점의 주택가격에서 사업 개시 시점의 가격과 정상적인 주택가격 상승분, 개발비용 등을 제외하는 방식으로 초과이익을 산정하고 이를 바탕으로 부담금을 부과한다. 재건축을 통해 주택가격이 크게 상승할수록 환수 대상인 초과이익도 커지는 구조다.
문제는 수억원에 달하는 재초환 부담금이 집값을 재차 밀어올리는 모습이 현실화하고 있다는 점이다. 래미안 트리니원 전용면적 84㎡ 입주권은 지난 7월 50억4299만원에 거래된 데 이어 8월에는 57억원까지 뛰었다. 이를 두고 정비업계에서는 재초환 부담금이 더해지며 집값이 단기 급등했다는 해석이 나온다. 재초환이 당초 취지와 달리 재건축 단지 집값 급등으로 직결되는 셈이다.
이 같은 현상이 강남권을 넘어 고가 재건축 단지 전반으로 확산될 가능성도 있다. 특히 용산 한강맨션처럼 재건축 사업을 전후로 주택가격이 크게 오른 단지는 부담금 규모가 구체화할수록 가격이 요동칠 수 있다. 서울시 자료상 한강맨션(총 부담금 4722억원)의 조합원 1인당 예상 부담액은 6억원을 웃돌 것으로 추산된다.
사업성 악화도 문제다. 부담금이 커질수록 조합원이 실제 부담해야 할 비용이 늘어나고 공사비 상승과 맞물릴 경우 조합의 사업 추진 동력이 약해질 수 있다. 부담금을 둘러싼 조합원 간 갈등이 커지거나 사업 일정이 지연될 가능성도 있다. 사업성이 떨어져 재건축 추진이 늦어지는 단지가 늘어나면 장기적으로 서울 도심의 신규 주택 공급에도 부담이 될 수 있다.
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신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "재초환의 가장 큰 문제는 아직 실현되지 않은 이익에 대해 현금으로 부담금을 내야 한다는 점"이라며 "이는 매매가는 물론 매매 의사가 없는 조합원의 전월세 가격에도 전가돼 전체적인 주거비용 상승을 유발할 수 있다"고 지적했다. 이어 "매각 시점까지 납부를 유예하고 차익이 실제 실현될 때 부담금을 납부하도록 하는 제도적 완충장치를 마련해야 한다"며 "현금도 없고 추가 대출도 어려운 조합원에게 미실현 이익에 대한 부담금을 내도록 하면 소비 여력이 줄어드는 등 가계와 경제 전반에도 악순환이 발생할 수 있다"고 말했다.
