재건축 초과이익환수제(재초환)가 시행된 지 20년 가까이 됐지만 실제 부담금 부과와 징수는 여전히 제자리걸음이다. 반면 부담금 부과가 예상되는 서울 재건축 단지는 해마다 늘고 있다. 정비사업 현장에서는 실제 청구서보다 '언제, 얼마를 내야 할지 모르는 불확실성'이 더 큰 부담으로 작용하고 있다는 지적이 나온다.
재초환은 재건축 사업으로 발생한 조합원의 초과이익을 환수하는 제도다. 조합원 1인당 초과이익이 8000만원을 넘으면 초과이익 규모에 따라 10~50%의 부담금을 부과한다. 사업 종료 시점의 주택가격에서 사업 개시 시점 가격과 정상적인 주택가격 상승분, 공사비·조합 운영비 등 개발비용을 제외해 초과이익을 산정하는 방식이다.
부담금은 준공인가 이후 확정된다. 현행법상 원칙적으로 준공인가일부터 5개월 이내에 결정·부과하며 결정·부과와 징수 권한은 해당 정비사업을 관할하는 지방자치단체장에게 위임돼 있다. 지자체는 조합으로부터 사업비와 주택가격 등 관련 자료를 제출받아 부담금을 산정한다. 이 과정에서 개발비용이나 주택가격 등이 어떻게 인정되느냐에 따라 최종 부담금 규모는 달라질 수 있다.
9일 서울시에 따르면 재초환 부담금 부과가 예상되는 단지는 8월 기준 46곳이다. 지난해 같은 시점 37개 단지에서 1년 새 9곳이 늘었다. 조합원 1인당 예상 부담금은 평균 1억2174만원에 달한다. 재초환 부담을 안고 사업을 추진하는 단지가 늘고 있지만 실제 부담금이 확정·부과되는 과정은 상대적으로 더디다는 게 현장의 지적이다.
최근 준공인가를 받은 반포3주구도 부담금 부과 절차에 들어갔지만 최종 부담금이 확정되고 실제 납부까지 이어지는 시점은 더 지켜봐야 한다. 사업이 끝나면 부담금을 확정해야 하지만 주택가격과 개발비용 등 산정 과정에서 변수가 많은 데다 조합과 지자체 간 이견이 발생할 경우 행정절차가 길어질 가능성도 있다.
이 때문에 시장에서는 실제 청구서보다 '예정 부담금'이 장기간 사업의 변수로 남는다는 지적이 나온다. 서울시 역시 각 단지의 예상 부담금은 향후 변동될 수 있다고 명시하고 있다. 재건축 사업은 수년에서 10년 이상 걸리는 만큼 사업 초기부터 최종 부담 규모를 정확히 예측하기 어려운 구조다.
특히 공사비와 금융비용이 오른 상황에서는 재초환 부담금의 불확실성이 사업성 판단을 더욱 어렵게 만들 수 있다. 추가 분담금과 일반분양 수입 등을 따져 사업성을 계산하는 게 일반적이지만 지금과 같이 집값이 계속 오르는 상황에서는 여기에 더해 입주 뒤 찾아올 수억원의 재초환 부담금 가능성까지 고려해야 한다.
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조은희 국민의힘 의원은 "주택 공급을 늘리겠다면서 정작 재건축 부담금 폭탄에 좌불안석인 주민들의 부담을 모른척하는 것은 정책 모순"이라며 "부담금 때문에 살던 집을 팔아야 하고 노후 계획까지 흔들리는 일이 없도록 장기보유·실거주 1주택자의 부담을 덜고 예측 가능성을 높이는 근본적인 제도 개편이 필요하다"고 강조했다.
