서울 아파트 시장에서 거래절벽이 본격화하는 것은 매수자는 대출 규제에 막히고 매도자는 가격을 버티는 '엇박자'로 이어지기 때문으로 분석된다. 특히 최근 양도소득세 중과 부활을 앞두고 늘어난 매물이 거래로 소화되지 못하면서 거래량이 급감했다. 하지만 매도자들이 세 부담과 가격 하락을 우려해 호가를 쉽게 낮추지 않으면서 집값은 거래량 감소만큼 밀리지 않는 모습이다.
이 같은 거래 위축의 배경에는 지난 5월 10일 부활한 다주택자 양도세 중과가 자리한다. 정부는 4년간 유예했던 중과를 재개하면서 2주택자에게 기본세율에 20%p, 3주택 이상 보유자에게 30%p를 가산했다. 중과 시행 직전에는 세 부담을 피하려는 매도 수요가 몰렸지만 시행 이후에는 높은 세금 때문에 매도자가 가격을 낮춰 거래에 나서기도 어려워졌다.
매수자 역시 적극적으로 움직이기 어렵다. 대출 규제가 강화된 데다 금리 부담까지 이어지면서 자금 조달 여력이 줄었기 때문이다. 결국 매도자는 높은 호가를 유지하고 매수자는 가격과 대출 여건을 따지면서 양측의 눈높이가 맞지 않는 상황이다. 매물은 있어도 거래로 연결되지 않는 '반쪽짜리 매물 출회'인 셈이다.
여기에 정부의 부동산 세제개편안이 아직 최종 확정되지 않은 점도 관망세를 키우고 있다. 장기보유특별공제 등 주택 처분과 보유에 영향을 미치는 제도의 적용 시점과 경과조치에 따라 세 부담이 달라질 수 있어 매도자 입장에서는 지금 팔아야 할지 제도 확정 이후로 미뤄야 할지 판단하기 어려운 상황이다. 매수자 역시 세제와 금융정책의 방향을 확인한 뒤 움직이려는 분위기가 강하다.
증여시장도 변수다. 증여세는 증여 당시 주택가액을 기준으로 산정되는 만큼 가격 조정 여부에 따라 증여 시점의 세 부담이 달라질 수 있다. 집값과 세제 방향이 모두 불확실한 상황에서는 증여 역시 서두르지 않고 시장을 지켜보려는 수요가 나타날 수 있다. 매매와 증여가 동시에 위축되면 주택시장의 거래 회전율도 떨어질 수밖에 없다.
다만 거래량 급감만으로 서울 집값이 하락 국면에 진입했다고 단정하기는 어렵다. 매도자가 세금 부담 등을 이유로 호가를 유지하면 거래량은 줄어도 가격 하락은 제한될 수 있다. 반대로 세제개편안 확정 이후 대기하던 매수·매도자가 동시에 움직이면 거래량이 단기간에 반등하면서 가격 변동성이 커질 가능성도 있다. 결국 향후 시장에서는 거래량 자체보다 대기수요가 어떤 가격대에서 시장에 재진입하느냐가 핵심 변수가 될 전망이다.
남혁우 우리은행 연구원은 "서울 중위지역인 강서·성북·동대문·서대문구의 경우 두 자릿수의 높은 상승률을 기록하며 견조한 가격 흐름을 보이고 있다"며 "대출이 녹록지 않은 상황에서 거래가 둔화됐지만 매매·전월세 매물이 부족해 매도 호가 하락은 매우 제한적"이라고 말했다. 이어 "역세권 15억원 이하 가성비 아파트 밀집지역으로 가격 접근성이 양호한 곳에 실수요 유입이 꾸준하다"며 "대출총량관리 3% 확대, 보금자리론 소득자격 인정요건 기준 완화 등 2030세대 무주택자에게 완화적인 금융정책이 시행될 예정인 만큼 10억원 이하 서울 외곽 및 경기 비규제지역으로 수요가 이동하며 서울 가격 상승을 견인하는 '순환매 현상'은 당분간 지속될 것"이라고 전망했다.
