정비사업을 진행하다 보면 사업시행계획인가 이후 설계 변경이나 세대수 조정 등으로 사업시행계획이 변경되는 경우가 적지 않다. 이러한 상황에서는 비단 조합원들뿐만 아니라, 기존에 분양신청을 하지 않아 이미 현금청산자가 된 토지등소유자들 역시 "다시 분양신청을 할 수 있는 기회가 주어지는 것인지"에 대해 의문을 갖게 된다.
이와 관련하여 도시정비법 제72조 제4항은 "사업시행자는 분양신청기간 종료 후 사업시행계획인가의 변경(경미한 변경 제외)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다"고 정하고 있고, 제5항은 "정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제73조 제1항 제1호 및 제2호에 해당하는 자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다"고 규정하고 있다.
규정만 놓고 보면, 사업시행계획이 변경된 경우에는 분양절차가 다시 진행되어야 하는 것은 아닌지, 나아가 기존 현금청산자에게도 다시 분양신청의 기회가 부여되는 것은 아닌지 의문이 생길 수 있다.
서울고등법원은 이와 관련하여 기존 분양신청 절차에서 분양신청을 하지 않은 자는 분양신청기간 종료일 다음 날에 현금청산자가 되어 조합원 지위를 상실하고, 그 후 그 분양신청절차의 근거가 된 사업시행계획이 사업시행기간 만료나 폐지 등으로 실효된다고 하더라도 이는 장래에 향하여 효력이 발생할 뿐이므로 그 이전에 발생한 조합관계 탈퇴라는 법적 효과가 소급적으로 소멸하거나 이미 상실된 조합원의 지위가 자동적으로 회복된다고 볼 수는 없다고 판단하였다.
그러면서 도시정비법 제72조 제4항은 분양신청기간이 종료한 후에도 일정한 경우 사업시행자가 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다고 규정하고 있을 뿐, 조합에 재분양공고 의무를 부과하거나 혹은 개별 조합원의 분양 변경신청권 및 이에 대한 조합의 관리처분계획 변경의무를 규정하고 있지 않은바, 당초 사업시행계획이 변경되었다고 하더라도 그러한 이유만으로 기존의 분양공고 및 분양절차가 무효가 된다거나 사업시행자가 조합원 전원을 상대로 반드시 분양공고 및 분양신청 절차를 다시 거쳐야하는 의무를 부담하지는 않는 것이고, 다시 위 절차를 거칠 것인지 여부는 사업시행자의 재량에 맡겨져 있다고 보았다.
즉, 사업시행계획인가의 변경이 있더라도 반드시 재분양신청 절차를 거쳐야 하는 것은 아니며, 나아가 재분양신청을 실시한다고 하더라도 기존 현금청산자에게까지 그 기회가 당연히 부여된다고 볼 수는 없다는 것이다.
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따라서 이미 현금청산자가 된 자에게는 사후적으로 조합원 지위가 회복되거나 재분양신청 기회가 당연히 보장되는 것이 아니라는 점을 유의할 필요가 있다. 특히 분양신청 여부에 따라 조합원 지위가 확정적으로 달라지는 구조상, 초기 분양신청 단계에서의 판단은 신중하게 이루어져야 한다.
또한 사업시행계획 변경이 있는 경우에도 재분양절차의 실시 여부 및 그 대상 범위는 사업시행자의 재량과 정관, 총회 의결 등에 따라 달라질 수 있으므로, 관련 규정과 절차를 면밀히 검토할 필요가 있다. /글 법무법인 센트로 이에스더 변호사