[베스트리포트]한국 건설사, 선택의 시기

12일 머니투데이 증권부가 선정한 베스트리포트는 이경자 한국투자증권 연구원(사진)이 작성한 '한국건설사, 선택의 시기'입니다.

이 연구원은 한국토지신탁에 대해 투자의견 '매수' 및 목표가 4800원을 제시하며 2013년~2017년 영업이익이 매년 두 자리 수로 성장할 것으로 예상했습니다.

이 연구원은 일본의 선례와 지난 5년간 국내 주택시장의 구조적 변화에 착안, 향후 새로운 부동산 개발유형으로서 신탁업이 확산될 것이라는데 주안점을 뒀습니다. 아울러 신탁업에 대한 이해와 인식이 부재하다는 판단 하에 이에 대한 기본 개념과 향후 전망을 조사한 점이 돋보입니다.

다음은 보고서를 요약한 내용입니다. ☞원문 바로보기

지금까지 생소했던 '부동산 신탁회사'란 자금력과 개발역량을 기반으로 개발 수수료를 주요 수익원으로 하는 체계적인 디벨로퍼(개발사)로 요약된다. 신탁업은 경험과 자금이 없어 부동산의 관리와 활용이 어려운 고객이 토지를 신탁회사에 위탁하고 신탁회사는 위탁 받은 토지를 효과적으로 개발해 이익을 돌려주는 제도를 뜻한다. 신탁업을 영위하려면 금융위원회의 금융투자업 인가가 필요하다.

한국토지신탁은 국내 최대의 신탁회사로서 투자포인트는 세 가지다. 첫째, 부동산 개발의 헤게모니가 건설사나 시행사에서 금융과 개발역량을 지닌 신탁회사로 이전되고 있다는 점이다. 한국토지신탁은 외부 환경에 대한 민감도를 줄이며 이익의 지속 성장이 가능할 것이란 전망이다.

또한 압도적 자본력과 개발역량을 기반으로 사업 영역이 지방에서 수도권으로, 일반 분양에서 재건축으로 확대되고 있다는 점이다. 마지막으로 실적 가시성이 높은데 한국토지신탁은 2013년부터 지속된 매 년 1000억원 가량의 신규수주와 수익성 관리로 건전한 사업모델로 전환중에 있다. 올해 영업익은 전년 대비 20.7%, 2015년은 17.6% 성장할 전망이다.

일례로 일본의 1위 디벨로퍼인 미쓰이부동산은 시대에 맞게 변화하며 성장을 주도해왔다. 미쓰이부동산은 자산가격 상승이 둔화되면서 토지가격이 상승하지 않아도 지속 가능한 비즈니스 모델을 만들기 위해 고심했다. 그 결과 신탁 개발 유형들이 등장했는데 이는 분양, 리모델링, 부동산 매매, 주차장 사업, 임대주택 운영과 관리 등 부동산 모든 영역에 걸쳐 개발사업을 펼치는 형식이다. 고령화 시대에 접어들면서 지속 가능한 성장 추구가 필요해지면서 한국도 일본처럼 향후 기업형 디벨로퍼의 영향력 확대가 예상된다.

한국토지신탁은 2009년 민영화 이후 2011년부터 실적이 빠르게 성장했고 현금은 축적되기 시작했다. 2013년 첫 배당을 실시한 당시 배당성향은 14.5%였으며 2015년 예상 한국토지신탁의 부채비율은 19.3%로 향후 배당 여력도 높다. 영업익은 올해 전년 대비 20.7%, 2015년에는 17.6% 늘어날 전망이다.