[종목대해부]베트남 신도시 프로젝트 흥행, 사우디아라비아 주택 프로젝트도 기대
정부가 8.2 부동산 대책을 통해 집값을 안정시키겠다는 강력한 의지를 보였다. 이 여파로 최근 건설사 주가도 약세를 보였다. 코스피 건설업지수는 지난달 26일 125.72에서 이달 3일 115.92로 8% 하락했고 주요 건설사 주가도 10% 가량 빠졌다.
그러나 건설사 주가 향방은 면밀한 분석이 필요해 보인다. 부동산 가격동향이 건설사들의 사업성과와 밀접한 관계를 갖는 것은 사실이지만 사업구조를 뜯어보면 큰 연관성이 없는 경우도 많기 때문이다.
건설사들의 사업은 대부분 분양, 재개발, 재건축 등과 연계돼 있지만 토목사업이 중심인 곳도 많다. 게다가 현재 추진 중인 사업은 이미 수주가 마무리된 상태다. 당장 부동산 대책으로 올해 실적에 큰 타격을 입는 곳은 많지 않아 보인다.
최근 국내 못지 않게 해외 부동산 개발에서 큰 수익을 얻는 곳도 많아졌다. 경제 개발이 활발한 베트남과 말레이시아, 필리핀 등 동남아시아가 건설사에 새로운 수익원이 되고 있다.
이곳에서 한국형 아파트는 물론, 현지 부유층과 한국 주재원 등을 대상으로 한 고급형 빌라 사업이 순항하고 있다. 이제 건설사들의 실적을 볼 때 국내 부동산 시장의 흐름 뿐만 아니라 해외 성과를 확인할 필요가 있다.
건설사에 대한 투자의견과 목표주가를 정하기 위해 지방보다 해외로 탐방을 나가는 증권사 애널리스트, 펀드매니저들이 늘어난 배경이다.
국내 주요 건설사 가운데 이 같은 변화를 가장 잘 반영하는 곳이 대우건설이다.대우건설(12,320원 ▲1,860 +17.78%)은 올 들어 증권가 시각을 뛰어넘는 어닝 서프라이즈(깜짝실적)를 내놓고 있다. 8.2 부동산 대책에도 불구하고 주가가 강세를 보일 것이라는 전망이 지배적인데, 국내에서는 재개발·재건축이 실적을 주도하고 해외 부동산 개발도 힘을 더할 것으로 보인다.
◇대우건설, 지난해 손실충격 딛고 '어닝 서프라이즈' 이어져= 대우건설은 2000년 12월27일 (주)대우의 건설부문 인적분할로 설립됐다. 2006년 말 금호아시아나그룹에 인수됐지만 그룹 지주회사 역할을 했던금호산업(5,040원 ▲140 +2.86%)이 '승자의 저주'로 워크아웃에 들어가면서 2010년 산업은행에 재매각됐다.
최대주주인 산업은행은 대우건설 인수를 위해 설립한 KDB밸류제6호 사모투자펀드를 통해 지분 50.75%를 보유하고 있다.
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대우건설 실적을 보면 최근 상황이 얼마나 좋은지 알 수 있다. 대우건설은 2015년 매출액(연결기준) 9조8899억원, 영업이익 1689억원, 순이익 1046억원을 기록했다. 지난해 매출액은 11조1059억원으로 크게 늘었지만 영업손실 4672억원, 순손실 7549억원로 적자 전환했다.
대우조선해양 분식회계 이슈가 터져 회계법인들의 감사가 꼼꼼해진 결과 대우건설이 후폭풍을 맞은 것이다.
대우건설은 지난해 3분기 지정감사를 맡은 딜로이트 안진에서 '의견거절'을 받았다. 당시 안진은 대우건설이 공사 수익과 미청구공사, 확정계약자산(부채) 등의 적정성 여부를 가릴 자료를 제때 제출하지 않았다고 밝혔다.
결국 대우건설은 3분기에 부실자산을 모두 반영했고 이후 적자에서 벗어나기 위해 역량을 집중했다. 비상대책위원회를 꾸리고 통상적인 회계감사보다 일정을 한 달여 앞당기는 등 감사 준비에 돌입했다.
보통 2~3개 현장에서 진행했던 해외 실사를 3분기 감사 때 이견이 있던 해외 현장 대부분에서 실시했다. 감사인의 엄격한 기준에 맞춰 준공예정원가와 미청구공사 금액 관련 검증도 진행했다.
그 결과 올 1분기에는 새롭게 회계감사를 맡은 삼정에서 '적정의견'을 받고, 실적까지 개선됐다. 올해 1분기 연결 매출액은 2조6401억원, 영업이익은 2210억원을 기록했다.
2분기 실적은 더욱 좋았다. 매출액 3조1252억원, 영업이익 2569억원을 기록했다. 특히 영업이익은 증권가 예상치(2200억원) 보다 10% 이상 증가한 수치였다.
◇주택정비 사업, 포스코건설 등 제치고 압도적 1위= 국내외 사업에서 거둬들인 성적이 워낙 좋았기 때문이다. 올해 주택정비사업에서 대우건설은 독보적인 승자의 지위를 누리고 있다.
대우건설은 올 들어 서울 신림2구역(1399억원), 행당7구역 등 주택정비사업에서만 1조8883억원의 수주를 올렸다. 2위 포스코건설(7497억원), 3위 두산건설(5328억원)보다 2~3배 많다.
지난해 전체 수주액(1조7310억원)을 이미 초과했다. 특히 과천 주공1단지 재건축 시공사 선정에서 현대건설, GS건설을 누르고 수주에 성공해 강한 인상을 남겼다.
해외에서는 베트남의 신도시 개발사업이 주목된다. 대우건설의 하노이 스타 레이크 시티 신도시 개발사업(THT 프로젝트)은 하노이시 서호 서쪽에 186.3헥타아르(ha) 규모의 주거, 상업 용지를 개발하는 것이다.
THT 프로젝트는 당초 대우건설, 코오롱건설, 동일하이빌, 경남기업, 대원 등 5개사 컨소시엄으로 시작됐는데 다른 곳들이 경영부담으로 발을 빼면서 대우건설이 모든 지분을 매입, 2011년부터 단독사업으로 전환했다.
현재 전체 사업용지 가운데 62%인 114.8ha 가 1단계 개발에 들어갔는데 현지 부유층과 외국 기업 주재원들을 대상으로 한 고급주택 개발 및 상업, 업무용지 개발과 매각이 병행되고 있다.
THT 프로젝트에서 대우건설이 공급하는 주택은 가격이 7억원~25억원에 달하는 초고급형 빌라다.
김세련 SK증권 연구원은 "평당 빌라시세가 1372 만원 수준으로 주변 시세를 감안했을 때, 추가 빌라 공급시에도 분양률 달성에 문제가 없을 것"이라고 내다봤다.
그는 "대우건설 1차 빌라분양 예상 매출액 2000억원과 2차 빌라분양 예상 매출액 850억원은 분양시점이 아닌 3분기 준공시점에 한 번에 매출로 인식될 것"이라며 "1단계 전체사업 12억달러에 대해서는 토지 매각, 도급 계약 등 사업 진행에 따라 순차적 매출이 발생될 것"으로 예상했다.
◇10년간 준비해온 베트남 신도시 개발사업 '대박'= 올해는 대우건설이 10년간 준비해왔던 베트남 신도시 개발사업이 첫 성과를 보는 해다. 오랜 시간이 걸렸던 만큼 100% 민간투자개발로 신도시 건설에 성공한 의미는 남다르다. 국내 주택 부문의 강점을 해외로 옮겨 성공시킨 첫 사례라는 상징성 때문이다.
대우건설은 또 사우디아라비아 하우징 프로젝트도 추진하고 있다. 사우디 정부와 대우건설·한화건설·SAPAC 컨소시엄이 공동으로 추진하는 이 사업은 수도인 리야드 공항에서 동쪽으로 12㎞ 떨어진 곳에 분당신도시 2배 규모의 '다흐야 알푸르산 신도시'를 건설하는 공사다.
전체 사업비 규모는 200억달러(약 23조원)로 추정된다. 세부 사항이 확정되면 국내 역사상 최대 규모의 해외건설 수주가 될 것으로 보인다.
대우건설 사업구조는 국내 재건축·재개발 사업 비중이 높지만 앞으로는 주택 및 도시개발 노하우를 수출하는 선진국 건설사에서 미래를 찾을 필요가 있다는 지적이 나오는 배경이다.
최근 실적호전은 산업은행이 추진하는 대우건설 매각에도 큰 영향을 미칠 전망이다. 산업은행은 KDB밸류제6호 사모투자펀드를 통해 보유하고 있는 지분 2억1100만주(50.75%)를 내년 3~4월쯤 매각할 방침이다. 이와 관련, 다음 달쯤 매각공고가 나올 것으로 알려졌다.
현재 주가(7870원)를 기준으로 한 매각가격은 1조5000~1조7000억원이다. 하지만 사업 성과와 높아진 해외 인지도를 감안하면 주당 1만원 이상이 될 수 있다는 전망도 나온다. 이에 따라 산업은행의 매각 움직임이 향후 대우건설 주가를 높이는데 긍정적 요인으로 작용할 것이라는 기대도 높아지고 있다.
