오피스텔 임대수익 '굿', 원룸텔·상가도 관심

경기가 회복세를 보이면서 소액으로 투자하고 임대수익도 올릴 수 있는 오피스텔에 대한 상담이 증가하고 있다. 정부도 1~2인용 주택을 늘리는 차원에서 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85m² 이하로 확대하고 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했다.

오피스텔은 청약통장이 필요 없고 주택에 적용되는 총부채상환비율(DTI) 등 규제가 없어 소액 투자처로 각광받고 있다. 또한 매매금액도 아파트에 비해 저렴해 5000만~1억원 정도면 전세를 안지 않고도 매입이 가능하다. 전세를 안고 투자한다고 봤을 때 1000만~2000만원 가지면 수도권 내 소형 오피스텔 투자가 가능하다.

담보인정비율 60% 인정 등 대출여건도 주택처럼 까다롭지 않아 소액으로 투자하기에는 안성맞춤이다. 특히 사업용으로 사용되고 있는 역세권 소형오피스텔의 경우 재계약 시 월세인상분에 대해 그다지 민감하지 않기 때문에 임대수요가 꾸준한 지역에 관심을 가지는 게 좋다. 세금계산서로 처리되는 임대료의 경우 대부분의 사업자는 세무가 별도로 처리되기 때문에 임대료로 지출된 만큼 추후 소득세를 절감할 수 있다. 사업자들이 많이 분포해 있는 도심이나 부도심에 위치한 역세권 소형오피스텔이 그 대상이다.

임대사업용으로 원룸텔도 관심을 가질 필요가 있다. TVㆍ침대ㆍ옷장ㆍ책상ㆍ냉장고 등이 갖춰져 있는 원룸텔은 혼자 사는 회사원이나 대학생, 원거리 출ㆍ퇴근자, 주말부부, 외국인 노동자 등이 주로 이용한다. 화장실과 주방은 공동으로 사용하고 샤워실과 침실은 개인별로 만들어진 일종의 사설 기숙사 형태다.

임대사업자 입장에서는 매월 고정수입이 발생하는 데다 수익률이 높을 경우 건물가치가 높아져 시세차익까지도 기대해볼 수 있다.

건물을 임차한 후 개조해서 원룸텔로도 활용할 수 있다. 예컨대 미분양 된 지하나 상층부상가를 건축주와 협의해 분양가보다 훨씬 못 미치는 헐값으로 매입해서 원룸이나 비즈니스텔로 개조할 수 있다. 건축주 입장에서도 장기간 미분양 된 지하상가를 방치하는 것보다 싸게라도 처리하는 것이 경매법정에선 대부분의 상가가 감정가 대비 낙찰가 45~65% 사이에 낙찰되고 있다.

원룸텔과 고시텔 등을 운영하기에 적당한 입지는 대학가, 지하철 역세권, 공장지역, 오피스 밀집상권 등이 유망하다. 월세는 서울 도심을 기준으로 할 때 매월 35만~45만원가량을 선불로 받을 수 있고 이외에 관리비나 수도요금, 전기사용료, 쓰레기 처리비용 등을 별도로 받지 않는다. 50실에서 나오는 월매출은 2000만원 내외로 인건비, 월세 등등 기타비용을 빼더라도 1500만원 안팎의 수익이 유지된다. 원룸텔, 고시텔, 리빙텔 등은 원룸과 달리 주차장을 확보하지 않아도 되고, 19가구 이상 지을 수 있기 때문에 원룸보다는 수익성이 높다.

숲보다 나무를 봐야 하는 경우도 있다. 아파트형 공장보다 오히려 아파트형 공장 내 상가가 임대수익을 노리는 것이 그 예다. 아파트형 공장에 입점한 기업체들은 대부분 구내식당이 없어 1층이나 지하층에 위치한 식당이나 기타업종들은 항상 붐비기 마련이다. 아파트형 공장 상가의 경우 보통 1000~2000명 이상의 고정고객을 확보하고 있다. 게다가 독점 업종으로 운영되는 경우가 많아 일반 근린 상가보다 수익률이 높은 곳이 많다.

안정성이나 투자가치로 놓고 볼 때 유망 상가는 단연 역세권 근린상가다. 특히 주거와 업무시설이 밀집한 역세권 근린상가는 투자가치가 있다. 보통 연 수익률 4~7% 정도의 5억~30억원 내의 자금이 소요되는 현재 운영 중인 근린상가에 관심을 가지는 게 좋다. 비교적 분양상가에 비해 안정적일 뿐만 아니라 시세차익도 기대되기 때문이다. 지하철 개통 등 향후 교통망이 개선되는 곳이 좋고 가격이 다소 비싸더라도 권리금이 어느 정도 형성돼 있어야 투자가치가 있다.