집값만 본 게 아니었다… 정부가 '동탄·기흥·구리' 규제 카드 꺼낸 이유

정부가 경기 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 규제지역으로 묶은 것은 집값 상승률만 고려한 결정이 아니었다. 국토교통부는 30일 갭투자와 외지인 거래 비중, 차입 규모, 개발 호재 등을 종합적으로 분석해 시장 과열이 뚜렷하다고 판단했다고 밝혔다. 정량 지표만으로 결론을 내리지 않고 시장 흐름을 함께 살핀 결과라는 설명이다. 정부는 앞으로도 시장 상황을 지속해서 모니터링하며 필요한 조치를 지속 검토할 방침이다.

정부는 규제 필요성 자체는 이미 인식하고 있었다. 동탄을 중심으로 집값이 급등하자 국토부와 경기도는 정량·정성평가를 진행하며 시장 상황을 점검했다. 다만 정량 기준을 충족했다고 곧바로 규제지역을 지정하지는 않았다. 시장 흐름과 거래 동향은 물론 양도소득세 중과 등 정책 변화가 시장에 미칠 영향까지 함께 살폈다. 시장 과열을 억제하면서도 풍선효과를 최소화할 수 있는 시점을 저울질한 끝에 이번 결정을 내렸다.

정부는 규제 효과를 단정하기는 어렵지만 대출을 통한 주택 매입과 갭투자 수요는 감소하는 등 일정 부분 시장 안정 효과가 있었다고 보고 있다. 실제 지난해 10월 규제지역 확대 지정 이후 시장 흐름은 지역별로 엇갈렸다. 한국부동산원에 따르면 규제지역 지정 전후 8개월간 과천 아파트값 상승률은 12.27%에서 4.52%로 둔화했다. 반면 용인 수지는 4.58%에서 12.24%로 뛰었다. 안양 동안은 5.44%에서 10.63%로 확대됐다. 광명도 4.15%에서 10.69%로 상승 폭이 커졌다. 하남 역시 4.47%에서 9.23%로 상승세가 가팔랐다.

결국 정부가 주목한 것은 시장 과열 정도였다. 최근 동탄은 반도체 산업과 GTX-A 등 개발 호재가 맞물리며 다른 지역보다 빠르게 달아올랐다. 화성시가 분구한 지난 2월 이후 이달 22일까지 동탄구 아파트값은 11.38% 상승했다. 용인 기흥은 올해 누적 6.21%, 구리는 7.87% 각각 올랐다.

국토부는 다만 이런 가격 흐름만으로 규제 여부를 결정하지 않았다고 강조했다. 거래량과 청약 경쟁률, 갭투자 비율, 외지인 거래 비율, 자금조달계획서상 차입 비중 등을 함께 분석했다. 국토부에 따르면 지정된 3개 지역의 차입 비중은 모두 30%를 웃돌았고 이중 일부 지역은 40% 이상인 것으로 파악됐다. 반도체 성과급 등으로 유동성이 늘어난 영향이 있는 것은 분명하지만 정부가 관리해야 할 대상인 대출을 활용한 매수와 가격 상승을 우려한 가수요도 규제지역에 들기 충분한 수준이라는 판단이다.

규제 범위를 어디까지 설정할지도 고민거리였다. 이번 규제지역 추가 지정을 앞두고 시장에서는 동탄 안에서도 집값이 크게 오른 지역만 규제하는 이른바 '핀셋 규제'가 필요하다는 목소리가 나왔다. 하지만 국토부는 현재 가격과 거래 통계는 자치구 단위가 사실상 최소 기준이라고 설명했다. 동탄도 분구 이후 구 단위 통계를 바탕으로 시장을 모니터링한 뒤 규제 대상에 포함했다. 더 작은 단위까지 지정하는 것은 현행 통계 체계와 시장 판단 측면에서 쉽지 않다는 입장이다.

정부는 이번 조치로 시장 안정이 끝났다고 보지는 않는다. 규제지역을 지정할 때마다 풍선효과가 나타날 가능성이 있는 만큼 수도권 시장 전반을 계속 점검한다는 방침이다. 일부 지역도 함께 검토했지만 이번에는 조정대상지역 지정 요건을 충족하지 못했다고 설명했다. 다만 시장 상황은 계속 모니터링할 방침이다. 과열 양상이 나타나는지 등을 종합적으로 살펴 필요한 조치를 검토한다는 입장이다.

정부는 규제만으로 시장을 안정시키는 데는 한계가 있다는 점도 인정했다. 착공 감소로 전월세 시장 불안이 이어질 가능성이 있는 만큼 공급 확대를 병행해야 한다고 판단이다. 이유리 국토부 주택정책과장은 "공급 확대가 근본적인 해법"이라며 "시장 상황을 계속 모니터링하면서 공급 속도를 높일 수 있는 방안도 함께 추진하겠다"고 말했다.