"주택시장 상황 감안시 효과 없고 부작용만 우려..도입하지 말아야"
정치권을 중심으로 전월세 상한제 도입 논의가 진행되고 있는 가운데 현 주택시장 여건을 감안할 때 전월세 상한제가 도입되더라도 전반적인 임대료의 안정을 기대하기 어렵다는 분석이 나왔다.
한국개발연구원(KDI)은 1일 "임대료 규제를 시행한 외국의 사례는 어떤 형태의 규제이든 민간 임대주택시장이 원활한 작동을 어렵게 만들 뿐 아니라 의도한데로 세입자 보호도 못함을 보여준다"며 "전월세 상한제를 도입하지 않는 것이 바람직하다"고 주장했다.
김경환 서강대 경제학부 교수는 "대부분의 나라에서 임차인이 상대적 약자, 임대인이 강자로 인식되기 때문에 임대료 규제는 정치적으로 인기가 높은 정책"이라며 "하지만 정치인들이나 일부 학자들은 여러 나라에서 임대료 규제를 시행하고 있다는 사실을 강조할 뿐 주택시장에 어떤 효과가 있는지에 대해서는 언급이 없다"고 지적했다.
김 교수는 이에 임대료 규제를 도입했다 철폐했던 해외 사례를 1세대(실질 임대료를 시장균형보다 낮은 수준에서 동결), 2세대(일정 범위 내에서 조정 허용), 3세대(기존 임차인에게는 규제, 신규 임대는 규제 없음)로 구분하고 그 영향을 분석했다.
김 교수는 분석 결과 "임대료 규제는 일부 운이 좋은 임차인을 보호하는 반면, 전체적인 임대주택의 양과 질을 낮추며 임차인들의 주거 이동성을 저해했다"고 지적했다.
"또 노동시장의 수급 불일치, 주택시장에서의 탐색 비용 증가 등 자원배분 효율성 저하를 초래하고 재분배 효과도 무작위적이어서 정책이 의도한 사회적 약자들을 보호한다고 보기 어렵다"고 강조했다.
그는 "현재 우리나라의 주택시장 여건을 감안할 때 임대주택 수요가 줄거나 공급이 늘 이유가 없기 때문에 전월세 상한제가 도입된다고 해서 전반적인 임대료가 안정될 것으로 기대하기 어렵다"고 주장했다.
특히 전월세 상한제 도입의 부작용과 집행상의 어려움도 크다고 강조했다. 김 교수는 "임대료 구제가 도입되고 계약갱신권이 부여되면 기존 임차인들은 임대료 상승으로부터 보호받을 수 있겠지만 신규 임차인들은 피해를 볼 가능성이 있다"며 "중장기적으로 임대주택사업의 수익성이 하락해 공급되는 주택의 품질이 하락할 가능성이 높다"고 전망했다.
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이와 함께 △이중계약이나 편법계약의 현실적 제재 어려움, △규제대상지역의 지정 및 해제기준과 방법, △전세와 월세 조합시 전세보증금 환산 방법, △임대차계약 갱신권의 예외 인정범위 등 집행상의 문제도 적지 않다고 김 교수는 덧붙였다.
김 교수는 전세값을 안정시키기 위해서는 "수요에 부응하는 공급이 이뤄지도록 하고 1가구 다주택 보유자들을 정상적인 임대사업자로 인정해 임대소득에 대해 과세하는 대신 중과세를 배제해야 한다"고 주장하고 "저소득층 주거안정을 위해서는 전월세 상한제 대신 주택바우처제도 시행을 적극적으로 검토할 필요가 있다"고 제안했다.
