'강남권 갈아타기' 좋은 기회

부동산시장이 침체의 늪에 빠져들고 있다. 세금 규제와 기반시설부담금제, 금리인상 등 각종 악재로 투자심리가 위축된 때문이다. 이같은 조정장세가 적어도 연말까지 이어질 것이란 게 상당수 전문가들의 예측이다.

따라서 지금은 적극적인 매수 전략을 가져가기 보다 위험을 최대한 줄이는 방향으로 재테크 전략을 전환하는 것이 좋다. 부동산 조정기를 넘기기 위한 재테크 전략을 소개한다.

◇우량 물건을 선택, 집중하라=조정기에도 가격이 잘 하락하지 않는 상품이 블루칩 부동산이다. 대단지이면서도 학군, 교통 등이 편리한 아파트를 꼽을 수 있다. 침체기일수록 여러 채의 주택을 보유하기보다 될 만한 곳에 집중해 위험 요인을 줄일 필요가 있다. 비인기지역의 여러 채는 자칫 짐이 될 수 있다고 전문가들은 충고한다.

특히 소형 주택이나 저가주택을 여러 채 가졌다면 연말 이전에 몸집 줄이기를 권한다. 물론 무주택자로 여유 자금이 있다면 소형보다 대형 주택 매입을 겨냥하는 게 바람직하다. 사회적 요인과 부동산 규제, 정책, 생활패턴 등의 변화로 앞으로 평형별 가격 격차는 더욱 커질 가능성이 높아서다.

◇갈아타기 좋은 기회=비강남권에서 강남권으로 갈아타기를 원하는 사람이라면 이런 조정기를 활용해 볼만하다. 활황기에는 인기지역과 비인기지역간 가격차가 더 커지기 때문이다. 게다가 수도권 신도시를 중심으로 아파트값이 많이 오르면서 강남권과의 가격차이가 많이 줄어들어 옮겨 타기를 하기에 좋은 시점이다.

◇대출 줄여 몸을 가볍게 해야=그동안 주택시장은 실수요(내집마련 수요)보다는 투기적 수요와 기대심리가 지배했다고 해도 과언이 아니다. 이런 결과를 낳은 주된 원인으로 저금리를 들 수 있다. 집값 상승은 은행의 담보가치를 높였고 은행 대출을 받아 집을 구입하는 일이 어렵지 않았다.

하지만 올해는 상황이 급변하고 있다. 집값이 계속 떨어질 것이라는 우려만은 아니다. 값이 오르는 시기는 다시 올 수 있다. 하지만 문제는 일정기간 조정기가 지속될 수 있다는 점이다. 조정기가 계속되면 매달 다가오는 빚에 대한 부담으로 인해 심리가 불안해질 수 있다.

매도자가 주택 매매에 있어 값이 오를 것을 뻔히 알면서도 매매를 결정하는 것은 미래에 대한 막연한 불안심리 때문이다. 빚이 많으면 이런 불안심리가 가중되고 이로 인해 합리적인 투자행동을 그르치는 경우가 비일비재하다.

◇내재가치 투자를 해야=내재가치가 높은 곳에 투자를 하는 것이 좋다. 뉴타운, 청계천, 서울숲 등의 환경친화적인 곳이나 도로나 지하철 등 교통여건이 개선되는 곳 등은 여전히 불황에 강한 가치 투자 상품이다. 앞으로의 웰빙 트렌드와 맞물려 진가를 발휘할 가능성이 많으므로 재료가 생기는 곳에 장기적인 안목으로 가치투자를 하는 것이 좋다.

◇청약통장 활용해볼 만=조정기에는 청약통장을 적극적으로 활용하는 게 좋다. 활황기에는 분양이 있을 때마다 청약하지만, 당첨 가능성이 낮다. 하지만 조정기에는 청약시장의 열기가 식기 때문에 당첨 확률이 높아진다.

주택시장은 질을 선호하는 쪽으로 바뀌고 있다. 주택보급률이 높아질수록 이런 추세는 확연해질 것이다. 이는 기존 아파트에서 새 아파트로의 급격한 이동을 의미한다. 새 아파트에 대한 수요는 앞으로도 수년간 지속될 수밖에 없다. 분양가는 소비자들이 감내하기에 부담스러운 수준까지 올랐지만, 그렇다고 한번 오른 분양가가 크게 내려가기도 어렵다.

마감재 수준을 과거로 되돌리는 것도 비현실적이다. 그렇다면 길은 정해져 있다. 청약통장은 지금 같은 조정기에 활용하는 것이 정석이다.

◇미분양 아파트도 괜찮다=청약 통장도 없고 자본이 풍부하지 않은 중장기 투자자에게는 미분양아파트를 권한다. 물론 이런 논리의 밑바탕은 발품에서 비롯되는 정보와 시장 분석력이다. 부동산경기가 가라앉았을 때 나타나는 현상 중 하나가 미분양 또는 미계약 물량의 증가다. 특히 미계약 물량은 투자가치도 있는 경우가 많으므로 실수요자나 중장기 투자자라면 공략할 필요가 있다.

미분양이나 미계약아파트는 일시적으로 주인을 찾지 못했을 뿐 시간이 지나면 가치를 인정받는다. 분양업체들이 계약금과 중도금 납부조건을 완화하는 경우가 많다는 것도 장점이다.

◇신뢰할 수 있는 정보원 확보해야=가격이 내리는 시기가 있으면 다시 오르는 시기도 있다. 언제 우량매물이 급매물로 나올지 모른다. 이때 정보가 돈이 되는 수가 있다. 우량 정보는 얻기 위해서는 평소 눈여겨 봐둔 지역의 부동산중개업소와 친분을 쌓아야 좋은 정보를 얻을 수 있다.