"프로젝트파이낸싱(PF)이 뭔데 이렇게 시끄러운 거야."
금융에 문외한인 지인이 며칠 전 물었다. 문제의 핵심을 듣고 싶다는 눈치다. 막상 설명하려니 입안에서 맴돌기만 할 뿐 선뜻 뱉어내지 못했다. 결국 이렇게 마무리했다. "금융회사들이 건설사한테 부동산 담보대출 해준 거라고 보면 된다. 분양이 안되니까 건설사들이 돈을 못갚아 부도난 셈이지."
정확하지는 않지만 틀린 설명도 아니다. 그런데 PF 본연의 측면에서 보면 이런 설명은 사실 맞지 않는다. PF는 어떤 프로젝트에서 발생할 수익을 대출회수금으로 삼거나 프로젝트의 자산을 담보로 한 금융이다. 조선이나 자원개발사업 등 다양한 분야에 적용할 수 있는 폭넓은 개념이다.
이를 감안하면 우리나라 PF는 부동산 개발사업에 치중할 뿐 아니라 구조도 비정상적이라는 비판을 끊임없이 받는다. 사업성이나 시행사의 과거 성과와 신용도 등을 종합적으로 검증할 능력을 갖추지 못한 금융회사들은 시공사인 건설사에 대출금 상환이 어려울 경우 대신 지급하라는 보증을 세워 대출해왔다. 이 금액이 무려 80조원을 넘기도 했다.
금융사들은 안전하다고 생각한 PF대출에 열을 올렸고 사업성도 없는 곳에 자금을 대준 탓에 거품을 만들어 스스로 부실을 키운 꼴이 됐다. 물론 무분별한 사업을 벌인 건설사들에 1차 책임이 있다.
건설사들이 보증회사인지 착각할 정도가 돼버린 '지급보증'의 고리를 끊어야 부실의 전이를 막을 수 있다. 그러나 프로젝트를 마무리한 후 수익과 손실에 대해 각자 책임을 지는 '투자'의 관점을 가진 곳이 드물어 지급보증이란 장치 없이는 자금을 모으기가 쉽지 않은 게 현실이다.
대안인 리츠(부동산투자회사)나 부동산펀드와 같은 투자상품의 자금력은 아직 영세하다. 이를 활성화하려면 정부가 세제혜택 등 적극적인 지원에 나서야 한다는 의견도 있다. 금융회사들의 조직문화도 문제점으로 꼽힌다. 전체 수익률이 낮더라도 단기간에 일정한 수익을 올리도록 압박한다.
담당자들이 미래의 수익성을 포기하고 근시안적인 담보대출식 PF에만 관심을 두는 건 당연한 결과다. PF구조를 종합적으로 개선하지 않으면 대책은 미봉책일 수밖에 없고 PF문제는 되풀이될 가능성이 높다.