[용적률 사고파는 '용적이양제' 내년 도입]
따라서 전문가들은 용적이양제 활성화를 위해선 양수가 가능한 지역이 충분히 확보할 필요가 있음을 지적한다. 양도지역의 경우 용적률 이양 자체가 과도한 공공규제에 대한 손실을 줄이는 효과가 있어 별도의 인센티브가 필요 없다.
반면 양수지역의 경우 사업진행 과정이 복잡해지고 사업기간이 지연되며 초기투자비용이 증가하는 등 여러 불이익을 감수해야 하기에 이를 상쇄시킬 수 있는 수준의 인센티브가 필요하다는 분석이다.
이와 관련, 시는 양수지역에 대해 도시계획위원회 심의를 거쳐 양수하는 용적률에 따른 연면적 증가분의 일부를 공공시설 설치면적으로 인정하는 방안과 건폐율을 추가로 완화하는 방안 등의 인센티브를 검토하고 있다.
이같은 인센티브 제공을 전제로 한 용적이양제가 도입될 경우 장기간 답보상태에 있는 현대자동차 뚝섬 부지와 서초동 롯데칠성 부지 등 '신(新)도시계획사업'이 탄력을 받을 수 있게 된다. 이들 부지는 박원순 시장 취임 이후 상업지역으로 용도를 변경하는 것에 대한 신중론이 대두되면서 협상이 지연돼왔다.
이들 부지는 상업지역으로 용도변경할 경우 공공기여 비율을 48%로 정하고 협상을 진행했지만 사업주체인 현대차의 반발로 사업이 지연돼 왔다.
용적이양제가 도입되면 용적률을 매입해 공공기여를 강화, 용도변경에 특혜논란을 불식시킬 수 있다. 한강변 초고층 재건축의 경우 한강변 수변경관관리 계획에 따라 최고 높이가 제한되더라도 사업성을 보존 받을 수 있게 된다.
용적이양제는 기부채납 등을 통한 공공기여를 골자로 하는 용적률 인센티브 제도의 보완 성격이 짙다. 재건축 등에 따른 용적률 인센티브의 경우 당초 목적과는 달리 조합원들의 개발이익을 보장하기 위한 수단으로 변질돼 왔다는 비판을 받아왔다.
역세권 시프트(장기전세주택) 지역이나 주변 개발이 마무리된 뉴타운지구내 일부 지역 등의 경우 기반시설이 어느 정도 갖춰져 있지만 용적률 확보를 불필요한 기부채납을 한 사례와 기부채납한 부지가 단지내 맹지에 위치해 있어 입주민을 제외한 다른 시민들의 이용이 사실상 불가능한 경우가 대표적이다.
남진 서울시립대 교수는 "용적률 확보를 위해 억지로 기부채납을 짜내다보니 여러 부작용이 발생했다"며 "불필요한 기부채납 대신 용적률 매입으로 지급한 재화를 타 지역에 투입하는 것으로 개발이익의 공공환수 기능이 강화될 것"이라고 설명했다.
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용적률을 주고받는 사례는 저밀도 결합개발방식을 통해 이미 이문3구역에 적용됐다. 저밀도 결합개발방식은 경관관리가 필요한 구릉지 구역과 개발이 용이한 역세권 등 고밀개발 지역을 연계해 구릉지는 저밀로 개발하고 줄어든 용적률은 고밀지역에 반영해 정비사업을 시행할 수 있도록 하는 제도다.
이문3구역은 동대문구 이문동 149-8번지 일대로 부지 15만9038㎡에 총 4292가구가 들어선다. 이중 평지인 3-1구역은 475.31% 이하, 구릉지인 3-2구역은 75% 이하의 용적률을 적용, 50층 초고층 아파트와 타운하우스 단지가 결합개발된다.
저밀도 결합개발방식이 인근지역과 용적률을 주고받지만 용적이양제는 거리가 먼 지역의 용적률도 살 수 있다. 용적률 거래대금으로 낙후지역을 지원한다는 측면에서 공공기여가 확대되는 장점이 있다는 게 전문가들의 설명이다.
