[4·1부동산대책]신용대출 수준인 전세자금대출 담보력 높여 금리·한도 완화
정부가 비싼 전셋값 때문에 과도하게 빚을 진 '렌트푸어' 지원책 일환으로 내놓은 '목돈 안드는 전세'는 제도의 핵심인 집주인들의 참여를 유도하기 위해 소득세 감면 등의 인센티브를 대폭 강화한 것이 특징이다.
1일 정부부처 합동으로 발표한 '서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책'에 따르면 정부는 박근혜 대통령 공약이었던 '목돈 안드는 전세제도'를 △집주인 담보대출과 △임차보증금 반환청구권 양도 등 두 가지 방식으로 시행키로 했다.
우선 집주인 담보대출 방식의 경우 대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세보증금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달하는 방식이다. 이를 통해 담보여력이 안돼 비싼 금융이자를 지불해야 하는 세입자의 부담을 낮추겠다는 것이다.
금융기관은 서울 등 수도권 5000만원, 지방 3000만원 한도내에서 집주인에게 담보 대출하되 이자는 세입자가 납부하게 된다. 이자 부담분의 일부 선납 또는 공적기관 보증을 통해 임차인 이자 연체위험을 막는다.
제도의 활성화를 위해 집주인에 대한 인센티브도 마련했다. 우선 집주인에 대해 주택 보유수에 관계없이 전세자금용 주택담보대출 시 전세보증금 대출분에 대해 소득세를 비과세할 계획이다. 집주인의 주택담보 대출규모에 비례해 재산세와 종합부동산세도 감면키로 했다.
집주인 담보 대출시 연말까지 DTI를 금융회사 자율로 적용하고 LTV도 70%까지 완화해줄 방침이다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도도 폐지되면 혜택을 받을 수 있다.
임차보증금 반환청구권 양도방식은 은행 등 금융기관이 전세자금을 저리로 대출해주는 대신 임차보증금 반환청구권을 세입자로부터 양도받아 임대차 계약 종료시 보증금을 우선 변제받을 수 있도록 하는 제도다.
금융기관은 임대차계약서에 전세자금 대출과 보증금 반환채권 양도사실을 특약으로 기재해 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받았더라도 우선변제권 인정받을 수 있게 되는 것이다.
즉 대출 회수 가능성을 의미하는 담보력을 높아지는 만큼 금리도 기존 대출에 비해 2%포인트 정도 낮아지는 효과가 있다는 설명이다.
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국민주택기금의 전세자금대출 요건도 완화한다. 현재 부부합산 4000만원인 소득요건을 4500만원만원(신혼부부 5000만원)으로 확대키로 했다. 현실적으로 맞벌이 부부가 증가하고 있는 상황을 고려한 조치다. 대출한도도 현재 8000만원에서 서울 등 수도권 1억원, 지방 8000만원으로 현실화할 방침이다.
지원금리도 현행 3.7%에서 3.5%로 하향 조정하며 전세금 증액분에 대해서도 기금 추가대출을 허용한다. 기존 기금 전세자금 대출자도 제도 시행일 기준으로 금리인하 혜택을 받을 수 있다. 기금운용계획 변경을 통해 4월 중순 시행할 예정이다.
이상영 명지대 교수는 "집주인 담보대출 방식의 목돈 안드는 전세제도의 경우 집주인 참여가 핵심인 만큼 다양한 인센티브가 눈에 띈다"며 "다만 최근 월세 전환을 선호하는 집주인들이 이번 정부대책의 혜택이 충분하다고 판단할지는 지켜봐야 한다"고 말했다.
