[2012~2013년 부동산시장 전망 적중률 분석]
지난 연말과 연초에 공공·민간 연구기관들은 앞다퉈 올해 부동산시장 전망을 내놓았다. 대체로 집값은 지난해보다 소폭 오르고 전세금 상승폭은 다소 둔해질 것이란 '긍정적' 의견이다. 지난해에도 상황은 비슷했다.
하지만 이같은 전망을 믿고 주택을 구입했다가 피해를 봤다는 일부의 불만도 있었다. 그렇다면 연구기관들과 전문가들의 실제 부동산시장 전망은 얼마나 적중했을까. 최근 2년간 전망치와 실제 결산 자료를 비교해 봤다.
19일 KB부동산 알리지의 '2013년 주택가격동향 결산' 자료에 따르면 지난해 전국 주택매매가격은 전년말 대비 0.37% 상승하고 수도권은 1.37% 하락한 것으로 나타났다.
수도권의 약세 속에 5대 광역시와 지방은 오름세를 보였고 하반기에 정부의 잇단 부동산대책 발표 등으로 매매전환 수요가 커졌다고 분석했다. 지난해 전국 전셋값은 5.71% 오른 것으로 조사됐다.
부동산 경기의 불확실성으로 매수 관망세가 심화되고 집주인들의 월세전환 등으로 매물이 부족해 상승했다고 봤다. 수도권은 6.97%나 뛴 것으로 나타났다.
국토교통부 산하기관인 국토연구원은 지난해 4월 '주택시장 정상화 방안이 주택시장과 국민경제에 미치는 효과 분석' 자료를 통해 '4·1부동산종합대책' 시행으로 전국 집값이 2.0~2.2% 상승하고 수도권은 2.9~3.2% 오를 것으로 내다봤다. 연초 전국 1% 내외 상승, 수도권 1% 하락한다고 자료를 냈다가 수정한 것이다.
결과적으론 '4·1대책' 이전 전망이 맞았다. 정부가 주택시장 정상화를 위해 갖가지 정책을 내놨지만 큰 효과가 없었음을 반증한다는 게 전문가들의 지적이다.
조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "지난해에는 새정부에 대한 기대감에 집값이 반등할 것으로 예상했만, 취득세 영구 인하나 양도소득세 중과 폐지 등 부동산법안이 국회에서 발목 잡히며 차일피일 미뤄지며 전망을 빗나가게 했다"고 꼬집었다.
민간연구기관인 한국건설산업연구원(이하 건산연)과 주택산업연구원(이하 주산연)의 전망은 비교적 정확했다.
건산연은 지난해 집값이 보합세를 보일 것이며 전셋값은 4% 오를 것으로 예상했다. 주산연은 매매가 1.3% 하락, 전세가 1.3% 상승으로 각각 내다봤다. 수도권 매매가 하락폭은 수치까지 정확히 맞췄다. 다만 전세가 상승폭은 5% 이상 차이가 났다.
2012년 집값은 전망치와 실제 수치 차이가 더 컸다. 국토연, 건산연, 주산연 모두 수치의 차이는 있지만 1~4% 범위에서 집값이 오를 것으로 내다봤지만, 실제론 오르지 않았다. 특히 3% 떨어진 수도권 집값에 대해선 세 기관 모두 오를 것으로 예상했었다.
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이 기간 전셋값 전망은 비교적 정확했다. 2012년 전국 전셋값은 3.5% 상승, 수도권은 2.1% 오른 것으로 집계됐다. 국토연구원은 수치까지 맞췄고 건산연과 주산연은 5~6% 오른다고 해 2~3% 차이가 났다.
한 업계 관계자는 "증권과는 달리 부동산은 정확한 분석이 쉽지 않다. 수치보다는 군중심리가 시장을 이끈다. 부동산 투자 판단은 철저하게 자신을 믿는 자세가 중요하다"고 말했다.
◇2014년 부동산시장 전망은?
국토연구원은 올해 주택 거래량이 지난해보다 늘어나 시장이 다소 활기를 띨 것이라며 집값은 1.3% 오르고 전셋값은 3% 안팎으로 상승폭이 줄어들 것으로 예상했다.
건산연은 올해 수도권 집값은 1% 오르지만 지방은 1% 떨어져 전국적으로 보합세를 보일 것으로 내다봤다. 전세는 3% 상승을 점쳤다. 주산연은 경제여건이 개선되는 상황에서 저금리 유지, 취득세 등 거래세 인하, 주택시장 기대 심리 회복 등이 나타나고 있어 가격 하락보다는 상승 가능성이 크다는 전망치를 내놓았다.
KB국민은행 전망 역시 비슷하다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "올해 수도권 주택시장은 대체적으로 보합세, 서울의 경우 강보합세가 예상된다"며 "지방 혁신도시나 세종시로의 이동이 올해도 계속되고 가계부채가 심각하다는 점 등은 가격 상승에 걸림돌로 작용할 것"이라고 말했다.
반면 현대경제연구원은 수급 상황을 고려할 때 비수도권이 강세를 띨 것으로 내다봤다. 건산연과는 다소 상반된 전망이다. LG경제연구원은 올해도 매매시장이 쉽게 살아나지 않을 것으로 예측했다.