[재건축·재개발 다시보기]<4>'대치동 청실아파트→래미안대치팰리스' 재건축 투자분석
서울 강남구 대치동 청실아파트를 재건축한 ‘래미안대치팰리스’가 이달 말부터 입주에 들어간다. 2003년 재건축 조합 결성 이후 사업성이 낮다는 이유로 진행이 지지부진했지만, 현재는 착공 당시인 2012년보다 시세가 5억~6억원 이상 올랐다.
재건축사업을 흔히 ‘황금알을 낳는 거위’라고 하지만 청실아파트는 높은 가격과 낮은 사업성 탓에 애초부터 황금알을 기대하기 어려웠었다는 분석이다. 이 때문에 사업이 원활하게 진행돼도 이렇다 할 가격변동이 없거나 오히려 하락하는 모습을 보였다.
8일 국토교통부에 따르면 청실아파트 사업시행인가가 확정된 2010년 12월 76㎡(이하 전용면적)와 85㎡가 각각 9억9500만원, 11억1600만원에 실거래됐다. 같은 해 3월 10억1000만원, 12억300만원에 각각 거래됐던 것보다 2500만~8700만원 정도 하락한 가격이다.
통상 재건축아파트는 사업시행인가가 나면 가격이 오르지만 대치 청실은 오히려 반대 모습을 보인 것. 마찬가지로 관리처분계획이 난 2011년 7월 76㎡가 9억5000만~9억7000만원에 거래, 하락세가 이어졌다. 85㎡ 역시 10억~11억5500만원에 실거래됐다.
2006년 10월 △76㎡ 10억~11억5000만원 △85㎡ 12억~13억원 등의 거래가를 보인 것에 비해 갈수록 가격이 떨어진 셈이다. 철거가 시작되기 전인 2012년 7월엔 76㎡가 8억7000만원, 85㎡가 9억9000만원까지 하락했다.
청실아파트가 재건축이 진행 중임에도 이처럼 가격이 떨어진 이유는 낮은 사업성과 함께 당시 얼어붙은 부동산경기 탓이란 게 지역 중개업계의 설명이다.
대치동 M공인중개소 대표는 “청실아파트의 경우 집값 폭등기였던 2005~2006년 당시 정부의 재건축 규제가 이어졌던데다, 가뜩이나 용적률이 높아 사업성이 별로 없을 것이란 의견이 대부분이었다”고 회상했다.
실제로 2003년 5월 조합설립후 2010년 12월 사업시행인가가 나기까지 7년이나 소요됐다. 서울 기준으로 이 기간의 평균 소요기간이 3.1년임을 감안하면 청실아파트는 2배 이상 걸린 것이다.
독자들의 PICK!
최고 12층으로 재건축 전에도 용적률이 높은 편이었던 청실아파트는 일반분양 물량을 늘리지 않고 1대1 재건축으로 결정됐다. 일반분양 물량이 없다보니 공사비를 고스란히 조합원이 물어야 하는 상황이었던 것.
결국 조합원들은 재건축 공사비로 평균 약 2억원의 분담금을 내고 10% 늘어난 면적으로 옮겨갔다. 76㎡ 조합원은 85㎡를, 85㎡ 조합원은 94㎡를 각각 배정받았다.
하지만 착공후 가격이 뛰기 시작했다. 9억원대에 거래됐던 76㎡가 85㎡ 입주권으로 변한 뒤 2013년 10억원대 가격을 회복했다. 이후 가격이 계속 올라 2014년 4월엔 12억2000만원, 지난 6월엔 14억5000만원에 각각 거래됐다. 착공전 10억원대에 거래됐던 94㎡ 입주권도 지난 6월 16억3000만원에 거래됐다.
2012년 청실아파트를 입주권을 매입했다면 추가분담금 2억원을 포함해도 약 3억~4억원의 시세차익을 얻은 셈이다. 대치동 D공인중개소 관계자는 “래미안대치팰리스 거래가격이 뛴 이유는 재건축 영향보다는 부동산 경기 회복세의 영향을 받았다고 보는 게 맞다”고 설명했다.
이형진 ‘부동산에 미친 사람들의 모임’ 대표는 “재건축은 대지지분, 비례율 등에 따라 분담금을 낼 수도, 환급금을 받을 수도 있다”며 “무상지분율, 용적률, 입지, 주변 개발호재, 사업속도 등을 따져보고 투자를 결정해야 한다”고 강조했다.
이 기사는 VIP머니투데이(www.vip.mt.co.kr)의 투자디렉터 코너에 9월8일 오후 3시39분에 표출된 기사입니다.
