[부동산 공시가, 해법은]④실거래가에 거래 유형 등 조정…국가자격증 소지한 전문가 공무원 임용
우리나라와 주요 해외국간 부동산 공시가격의 차이점 중 하나는 가치 산정의 기초자료가 실거래가냐 '시장가치(Market Value)'냐는 것이다.
국내 아파트와 빌라 등 공동주택의 공시가격은 한국감정원이 직접 전국 1289만호의 가격을 전부 책정한다. 감정원은 부동산 가격을 책정할 때 대량산정모형을 쓴다. 표본이 되는 주택의 가격을 정하고 나머지는 층수, 면적 등 변수를 입력해 자동으로 가격을 매기는 것이다. 이때 기준이 되는 주택의 가격은 실거래가의 최빈값(가장 많이 나타난 값) 또는 중앙값이다.
반면 미국 등 선진국은 과세 형평성에 초점을 맞춰 부동산의 '시장가치'(Market Value)'를 기초자료로 쓴다. 실거래가를 기준으로 하되 친인척 거래인지 이상한 금융 조건은 없는지, 중개사 수수료는 들어간 가격인지 등을 반영한다. 친인척간 거래로 실거래가가 시장가치 대비 부풀려지거나 축소되는 것을 막기 위해서다.
여기에 더해 시장에서의 가치를 정확하게 반영하기 위해 '감정평가 3방식(거래사례 비교법, 수익환원법, 원가법)'을 활용한다. 주로 사용되는 것이 비슷한 물건의 거래 사례와 비교해 가격을 산정하는 거래사례 비교법이다.
공시가 산정 주체 역시 차이가 있다. 우리나라는 공공기관인 한국감정원이 표준주택과 공동주택의 공시가격을 산정한다. 반면 미국, 일본, 독일 등은 중앙정부가 직접 감정평가사를 고용하거나 일반 감정평가법인과 계약해 산정한다. 국가자격을 갖춘 이들만 평가할 수 있도록 한 것이다.
미국은 지자체가 고용한 감정평가사가 실거래가를 기초로 시장가치를 매기고 대량평가시스템을 적용해 가격을 산정한다. 실거래가 부족한 지역은 별도의 평가를 통해 보완한다. 지역 사정에 밝은 감정평가사가 이 같은 부동산의 시장가치를 산정하고 공무원인 조세평가사가 이를 검증해 객관성을 높인다.
일본 역시 국제적으로 통용되는 감정평가 3방식을 활용해 매년 1회 부동산 가격을 공시한다. 표준택지는 감정평가사가, 건물은 지방자치단체 세무과 공무원이 평가한다.
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독일도 주 단위의 상급감정평가위원회와 시 단위의 산하 위원회에서 부동산 공시 가격을 평가한다. 위원회가 기준지가구역별 기준지가를 공시하면 과세당국이 기준지가에 배율을 적용해 개별지의 과표를 매긴다. 위원회는 매년 부동산시장보고서를 발간, 가격정보의 수집에서부터 가격산정까지의 사항을 공개한다. 부동산 시장의 투명성 보장을 위해서다.
