정부가 지난 18일 아파트 공시가격을 발표한 이후 ‘공시가격 폭탄’이란 비판이 터져 나왔다. 시세 29억원 짜리 강남구 대치동 ‘래미안대치팰리스’ 84㎡의 공시가격이 40% 뛰어 올해 보유세가 1000만원을 넘어 화제가 되기도 했다.
하지만 시세 9억원 미만의 공시가격 상승률은 1.97%에 그쳐 폭탄과 거리가 멀다. 이들은 공동주택 1383만가구 중 대부분(95.2%)을 차지한다. 5%가 안되는(4.8%) 9억원 이상만 21.15% 올랐다. “고가주택 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)이 낮다”는 지적에 따라 올해 고가 주택 공시가격을 올린 결과다.
문제는 내년부턴 진짜 폭탄이 될 수 있다는 점이다. 정부는 공시가격을 시세의 100% 가까이 끌어 올리는 로드맵을 10월까지 내놔야 한다. 공시가격은 한때 시세의 절반에도 못 미쳤지만 ‘공시가격=시세’가 로드맵의 궁극적인 목표다. 이달 초 국회를 통과한 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’ 개정안이 던진 숙제다.
숙제를 제대로 하려면 올해처럼 9억원 이상이냐, 아니냐로 나눠 현실화율을 달리 가져갈 수가 없다. 올해 ‘폭탄’을 피해간 중·저가 아파트의 현실화율은 60%대 후반인데 90% 이상으로 올려야 한다. 단계적으로 올려도 충격이 클 수밖에 없다.
주택 보유자들이 공시가격에 예민한 이유는 한가지다. 종합부동산세, 재산세 등 보유세 부담 때문이다. 많은 이들이 공시가격 9억원 이상에 부과되는 종부세에 주목하지만 사실 종부세가 보유세에서 차지하는 비중은 크지 않다. 보유세 대부분은 재산세다. 결국 ‘공시가격=시세’가 되면 중저가 아파트도, 1주택자도, 중산층도 재산세 부담이 커질 수밖에 없다.
공시가격 ‘현실화율’은 법률도, 시행령도 아닌 지침에 불과하다. 하지만 ‘지침’에 불과한 현실화율이 내년부터는 중산층·서민 세 부담까지 좌지우지하는 역할을 떠맡게 됐다.
하지만 세금은 국회가 정한다. 보유세는 공시가격이 아니라 공정시장가액비율과 세율로 조정해야 한다. 재산세 공정시장가액 비율은 현재 60% 인데 공시가격을 올리면 이를 조정해 완급 조절이 가능하다.
궁극적으로 세율을 조정해 국민의 세부담을 결정하는 게 맞다. 적정 세율에 대한 논의가 안되면 공시가격 로드맵은 ‘죽도 밥도’ 안 될 공산이 크다. 국회에서 법을 만들어 현실화 목표를 세우라고 해 놓고 정작 정부 뒤에 숨은 꼴이다.
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코로나19 사태로 부동산 시장이 요동치고 있는 상황에서 취득세, 양도세 등을 포함한 전반적인 부동산 세율에 대한 본격 논의도 필요해 보인다.
