"8월 헬게이트가 열린다."
김상훈 국민의힘 의원은 지난 17일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 이같이 말했다. 오는 8월부터 계약갱신청구권 도입 2년 차를 맞이해서 전세대란이 올 것이란 우려를 이같이 표현한 것이다.
만기를 앞둔 세입자와 신규 계약을 체결해야 하는 수요자들은 덩달아 걱정이 커지고 있다. 정말 8월이 되면 2년전의 전세대란이 다시 벌어질까. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 최근 전월세시장 관련 움직임과 임대차 관련 논쟁을 짚어봤다.
8월 전세시장 대란?
▶조한송 기자
하반기 전세시장을 우려하는 이유는 계약갱신청구권행사로 5% 이상 오르지 못했던 전세 매물이 한꺼번에 쏟아져나오면 2년간 오르지 못한 시세를 반영하면서 전셋값이 급등할 수 있다는 점 때문입니다. 단적으로 헬리오시티의 예를 들 수 있습니다. 2018년 말 집들이를 한 헬리오시티는 9510가구의 국내 최대 규모 아파트 단지입니다. 입주 당시 전세 물량이 늘어나자 30평형인 84㎡(이하 전용면적) 전세 보증금은 6억 원대에 형성됐습니다. 2년 뒤인 2020년 하반기 재계약 시점이 됐을 땐 계약갱신청구권(2년+2년)과 전월세상한제(5%)를 골자로 한 임대차법 시행으로 보증금을 3000만 원 정도만 올려 계약한 경우도 있었습니다. 반면 신규 계약은 12억원대에 체결되면서 신규와 갱신계약간 이중가격이 형성됐는데요. 현재는 이 단지의 전세 호가가 11억~13억원 수준입니다. 올 하반기 2년 계약 만료를 맞은 이들은 최소 5억원 이상의 자금을 마련해야 하는 셈입니다. 강북도 금액의 차이만 있을 뿐 사정은 비슷합니다. 서울 노원구 중계동 중계주공5단지 84㎡ 경우 2020년 4억~5억원 선에서 전세 계약이 체결됐는데, 현재 호가는 7억~7억5000만원 선입니다. 임대차법 시행 2년이 되는 8월부터 이런 물건은 보증금으로 최소 2억원은 올려 줘야 재계약이 가능합니다.
전셋값 얼마나 올랐나
그렇다면 임대차2법이 시행된 2020년 7월 말 이후 전셋값은 얼마나 오른 걸까요. 한국부동산원에 따르면 2020년 7월 전국 아파트 전세가격지수( 2021.06 = 100)는 90.9로 2022년 4월 기준 104.3 대비 14.7% 올랐습니다. 수도권으로 범위를 좁히면 같은 기간 90.6에서 104.8로 15.7% 뜁니다. 이 기간 전셋값의 중앙값은 2억2586만원에서 2억6310만원으로, 수도권은 3억1137만원에서 3억9200만원으로 올랐습니다. 수도권 기준 중간값의 전셋집을 구하려면 2년 전 대비 8000만원이 더 필요하다는 겁니다. 중위값이 아닌 평균값으로 봐도 전국 기준 2억3692만원에서 3억1806만원으로 비슷하게 8000만원 올랐습니다.
민간 업체의 조사 결과로 보면 이 기간 전셋값이 더 오른 것으로 나옵니다. 부동산R114가 2020년 7월 말 이후 5월20일까지 전세가격 누적 변동률을 조사한 결과 전국 평균 27.69% 상승했습니다. 임대차법 시행 이후 전국 17개 시도 중 전셋값 상승폭이 가장 높았던 지역은 △경기(32.98%), △인천(32.77%) △충북(30.64%) △대전(28.29%) △경남(26.69%) △서울(26.66%) 순으로 나타났습니다. 임대차2법 시행 당시 전국 가구당 평균 전셋값은 3억997만원 수준으로 현재(5월 20일 기준) 시점의 4억79만원과 비교하면 약 9000만원 상승했습니다. 당시 전셋값 수준에서 상한제 5%를 적용해 재계약한 경우라면 올해 평균적으로 약 7500만원 수준의 전세 보증금 증액이 예상됩니다.
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그렇다면 8월부터 계약갱신청구권이 소멸돼 보증금을 올려줘야 하는 전세 물량은 얼마나 될까요. 서울시의 통계 자료가 있는데요. 서울시는 연말까지 갱신 계약이 만료되는 물량을 전체 전세 거래량의 15%인 월 평균 4730건 안팎으로 봅니다. 내년 7월까지 기간을 늘리면 총 7만 건이 넘는데요. 대략 1억 원씩 보증금을 올려준다고 가정하면 1년간 서울 세입자가 부담해야 할 전세 인상분은 총 7조 원에 달하기 때문에 대책 마련이 시급하다는 시각도 있습니다.
오히려 신규 전셋값이 더 비싸다
하지만 반론도 있습니다. 최근 전셋값이 떨어지면서 신규 계약시 전세가격이 급등할 우려가 적어졌다는 겁니다. 신규-갱신 계약간 이중가격 문제는 전세대란의 3가지 조건 중 하나인데요. 우려와 달리 통계상 이중가격은 갈수록 좁혀지고 있습니다. 대표적인 사례가 서울 강남구 대치동 은마 아파트입니다. 교육 여건이 좋아 2년~6년간 세들어 사는 학부모가 많은 단지입니다. 국토부는 전월세 신고를 받아 약 2개월여 시차를 두고 공개합니다. 지난 3월이 최신 통계인데 은마 아파트에서 신규보다 갱신 가격이 비싼 사례를 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다.
은마아파트 76.79㎡의 신규 전셋값은 지난 3월 기준 5억3000만원(7층), 5억5500만원(2층)이었습니다. 같은달 갱신 전셋값은 6억900만원(13층), 5억770만원(5층), 5억2500만원(1층)으로 신규 대비 갱신이 많게는 1억5000만원 비싼 역전 현상이 확인됐습니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.
편집 이상봉, 양채은 PD
디자이너 신선용
