부동산 경기 부진 지속에 부동산 신탁사의 경영 건전성 문제가 불거지고 있다. 신탁사들의 기업 신용 등급 전망이 연이어 하향 조정되고 있는데, 향후 재무안전성 관리 수준이 신용평가사들의 모니터링 대상이 될 전망이다.
21일 부동산업계에 따르면 한국신용평가는 지난 18일 교보자산신탁과 한국투자부동산신탁 두 회사의 Issuer Rating(기업신용평가) 등급 전망을 나란히 '안정적'에서 '부정적'으로 하향 조정했다. 등급은 교보자산신탁(A-)과 한국투자부동산신탁(BBB+) 모두 현행 등급을 유지했지만, 신용등급 하향 우려를 반영한 것이다.
한신평은 교보자산신탁에 대해서 △책임준공확약형 관리형 개발신탁(책준형 개발신탁) 관련 우발위험 현실화로 대손비용·재무부담 확대 △책준 기한을 준수하지 못한 사업장에 대한 잠재 부담 존재 △비우호적인 업황으로 인한 사업기반 위축 등을 등급 전망 변경 사유로 지적했다. 이에 따르면 회사의 영업적자는 2023년 연간 375억원에서 2024년 연간 3120억원으로 확대됐다.
한신평은 "교보자산신탁이 준공기한을 준수하지 못한 책준형 사업장 수가 예상보다 증가하고 있어 모니터링이 필요하다"며 "해당 사업장의 PF(프로젝트파이낸싱) 원리금 대지급 부담이 현실화 되는 경우 재무부담이 크게 확대될 수 있다"고 분석했다.
한신평은 한국투자부동산신탁에 대해서도 △자기자본 대비 큰 규모의 신탁계정대 투입으로 재무안정성 저하 △수주 현황에 비춰 볼 때 단기간 내 과거 수준의 부채비율 회복이 쉽지 않을 전망 △상대적으로 낮은 대손충당금 적립 수준과 비우호적인 업황 등을 감안할 때 자본관리 부담이 지속될 것으로 예상 등의 등급 전망 변경 이유를 밝혔다.
신탁사들의 경영 부담은 가중되고 있는데, 건설경기와 분양시장 경기가 여전히 회복되지 않고 있다. 김승준 하나증권 연구원은 "착공과 분양이 매우 부진한 상황에서, 나오는 청약 결과들은 미달이 매번 발생하고 있다"며 "수도권과 지방을 가리지 않고 미달이 나타나기에, 계획했던 분양 일정이 밀릴 수밖에 없다"고 시장 상황을 설명했다.
신탁사들의 재무 상태도 악화할 수밖에 없는 상황이다. 지난 8일 한국기업평가와 나이스신용펑가는 한국자산신탁에 대한 장기신용등급 전망을 'Stable(안정적)'에서 'Negative(부정적)'로 변경했다. 이어 교보자산신탁과 한국투자부동산신탁의 등급전망도 악화하면서 이들에 대한 모니터링이 촘촘해질 전망이다. 한신평은 교보자산신탁과 한국투자부동산신탁에 대해 "재무안정성 관리 수준, 책준 기한 미준수 사업장 정리 경과, 사업기반 및 이익안정성 수준 등에 주목할 계획"이라고 밝혔다.
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한편 정부도 올해 초 토지신탁 내실화를 위해 금융투자업규정 개정안을 내기로 했다. 개정안 주요 내용은 책임준공형 토지신탁의 실질위험을 반영하도록 NCR 산정기준을 정비하고, 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도를 도입하는 것이다. 개정안은 오는 7월 1일부터 시행을 앞두고 있다.
