서울시가 도심 내 주택 공급 확대의 한 축으로 '소규모 재건축' 활성화를 위한 제도적 기반 마련에 속도를 내고 있다. '재건축 초과이익환수제(재초환)'에서 소규모 재건축을 제외하거나 부담을 대폭 완화하는 방안이다.
16일 서울시는 국토교통부에 소규모 재건축사업에 한해 재건축부담금 면제 또는 감면이 가능하도록 관련 법령 개정을 건의할 예정이다. 사업 규모 대비 개발이익이 상대적으로 제한적인 소규모 재건축에 기존의 규제를 동일하게 적용하는 것은 과도하다는 판단에서다.
현재 재초환은 재건축으로 발생하는 이익이 조합원당 8000만원을 초과하면 초과분의 최대 50%까지 부담금으로 환수하는 구조다. 이 제도는 대규모 재건축의 투기 과열을 막기 위한 장치로 도입됐지만 반대로 사업성을 악화시키는 요인으로도 작용해 왔다.
지난 2022년 법제처는 "토지 등 소유자가 직접 시행하는 소규모 재건축사업은 재건축이익환수법에 따른 부담금 부과 대상이 아니다"라는 해석을 내놓놨다. 하지만 해당 해석은 행정부 내부의 유권 해석일 뿐 법적 기속력이 없다는 한계가 있다. 실제로 지자체나 세무 당국이 이를 근거로 부담금을 면제해 줄 수는 없다는 게 실무자들의 설명이다. 서울시가 관련 법령 개정을 통해 명문화하는 작업에 나선 이유다.
정부가 지난 7일 발표한 부동산 대책에서는 재건축 초과이익환수제 완화에 대한 기대가 컸지만 결과적으로 관련 내용은 포함되지 않았다. 일각에서는 서울시가 이번 완화 추진을 통해 중앙정부의 공급대책 중 상대적으로 미흡한 영역에서 정책적 선도권을 확보하려는 전략적 행보라는 분석도 제기된다.
정부의 공급정책은 대규모 개발이나 정비사업 중심으로 설계돼 있어 상대적으로 자율성과 기동성이 높은 소규모 재건축은 정책 사각지대에 놓이는 현실이다. 서울시는 이 점에 주목해 실질적 공급 확대가 가능한 영역에서 제도적 장벽을 제거하겠다는 의지를 보이고 있다. 만약 법령 개정으로 부담금이 제외되거나 면제된다면 주민 주도의 자발적 재건축 움직임이 급물살을 탈 가능성이 크다.
다만 서울시의 건의가 실제 입법으로 이어지기까지는 진통이 예상된다. 재초환 제도 자체가 여전히 정치권 내에서도 의견이 크게 엇갈리는 민감한 사안인데다 이를 위해서는 관계 기관인 국토교통부와 협의해 국토교토부 장관이 발의해 입법예고, 국무회의 의결 등 절차를 거쳐야 한다. 정부에서는 이미 재초환 유지로 가닥을 잡고 있는 상황이다.
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서울시 관계자는 "사업규모 대비 개발이익이 제한적인 소규모 재건축에 재건축이익환수법 적용이 재고될 수 있도록 지속적으로 요청할 예정"이며 "정부에서도 신중하게 접근하는 문제지만 특히 소규모 재건축은 수익성이 높지 않은 만큼 제외나 감면 등 완화할 수 있는 방안으로 법령 개정을 이끌어 내고자 한다"고 밝혔다.
