서울시 주택공급 절벽 원인은?…"'인허가' 아닌 '사업성' 부족 탓"

부족한 서울의 주택공급을 해결하기 위한 방안으로 도시정비사업 활성화가 필수적이라는 의견이 제기됐다. 특히 정비사업 지연을 막기 위해서는 행정 절차보다 사업성 개선 여부에 초점을 맞춰야 한다는 분석이다. 전문가들은 서울시가 인허가 일정을 단축하는 것만으로 주택 공급확대에 충분하지 않고, 공사비 인상과 공공기여(기부채납) 부담을 축소하는 방안 등으로 사업성을 높여야 한다고 입을 모았다.

남진 서울시립대학교 도시공학과 교수는 27일 국회의원회관에서 열린 '서울 주택공급 절벽의 원인과 해법 토론회'에서 "서울에는 더 이상 주택을 공급할 대규모 부지가 부족한 실정"이라며 "민간 아파트를 중심으로 재개발·재건축을 통해 공급을 늘리는 게 현실적인 유일한 공급 해법"이라고 말했다.

이날 토론회 발제를 맡은 윤혁경 스페이스소울 건축사사무소 대표는 주택공급난에 대한 원인으로 공사비 인상이나 공공기여 부담으로 정비사업의 사업성이 부족해졌기 때문이라고 분석했다. 그는 사업성 개선에 대한 해결책으로 △공공기여 부담 축소 △기부채납 아파트 공사비 현실화 △기반시설 설치비의 공공 분담 △재건축 초과이익 환수제 조정 등을 제언했다. 윤 이사는 "단순히 인허가 행정 일정을 단축하는 것만으로 주택 공급을 확대하는 데는 한계가 있다"며 "사업성이 부족해 생긴 병목을 풀어주지 않는 한 어떤 부동산 대책을 내놔도 효과가 없다"고 말했다.

최근 정치권 등에서 제기된 시의 인허가권을 자치구로 이양하는 방안에 대해서는 인허가 병목현상은 서울시가 아닌 대부분 자치구에서 발생한다고 전문가들은 진단했다. 서울시에 따르면 최근 3년간 정비구역 지정을 위한 정비사업 도시계획 수권분과위원회의 평균 처리 기간은 84일, 가결률은 90% 이상이다. 사업 시행 전 통합 심의도 평균 32일이 소요됐다. 정비사업에서 서울시가 담당하는 인허가 단계는 빠르게 진행되지만, 이후 자치구가 맡는 심의 단계에서 기간이 오래 걸린다는 설명이다.

이은숙 리얼플랜컨설팅 대표는 두 번째 발제자로 나서 "신통기획으로 정비구역 지정 단계까지 행정처리 기간은 단축된 반면, 이후 자치구가 관할하는 조합설립부터 관리처분계획 인가까지 시간 지연이 발생하고 있다"고 설명했다. 발표에 따르면 정비사업 진행 절차 중 △조합설립인가 △사업시행계획 수립 및 인가 △관리처분계획 수립 및 인가 등 단계에서 소송 비율이 57%에 달한다. 그는 "(사업 지연이 큰 단계에서) 업무를 관할하는 자치구에서 리스크 모니터링 및 사전 예방법, 사후 분쟁 처리에 대한 고민이 좀 더 필요한 상황"이라고 지적했다.

정비사업 절차에 따른 장기적인 관점을 이해해야 한다는 의견도 나왔다. 신속통합기획 이후 실착공까지 빨라도 3~4년, 보통은 5~6년이 걸리기에 장기적인 관점에서 공급을 바라봐야 한다는 것이다. 이용각 도시정비공사비·분담금검증연구원장은 "정비사업 정책이 효과가 나타나는 것은 8년 정도 걸린다"며 "신통기획은 2022년부터 시작됐기에 2028~2029년이 되면 효과가 크게 나타날 것"이라고 말했다. 이어 "정비사업의 절차적인 문제이기 때문에 시의 권한을 자치구에 이양의 문제는 본질적으로 다르다"고 덧붙였다.

인허가권을 자치구로 이양했을 경우의 행정적 한계에 대한 지적도 언급됐다. 남 교수는 "모든 정비사업 인허가권을 자치구로 이양했을 때 도시계획 측면이나, 자치구간 이해갈등 문제가 커질 것"이라며 "특히 행정구역을 넘나드는 한강 등 수변, 광역도로, 공원 등의 문제를 조율하기 위해서 시의 역할이 필수적"이라고 강조했다.

한편 서울시에 따르면 신속통합기획을 통해 정비구역 지정까지 걸리던 기간을 5년에서 2.5년으로 단축했고, 4년 만에 160개 구역(22만1000가구) 지정을 마쳤다. 전체 소요 기간은 21년에서 12년으로, 착공까지는 17년에서 8년으로 단축했다. 2021년 4월 이후 2025년까지 84개 구역 약 7만 가구가 착공했고, 2026~2031년 약 31만 가구 착공 기반도 마련했다.

오세훈 서울시장은 이날 토론회에서 "현재 서울의 주택공급 공백은 2012~2020년 정비구역 389곳 일괄 해제의 후유증"이라며 "시는 자치구 단계 지연 해소를 위해 공정촉진책임관, 처리기한제 확대 등을 추진 중"이라고 말했다