외국인 주택 거래 관리·감독이 대폭 강화된다. 체류 자격 등 거래 신고 항목을 확대하고, 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 자금조달계획서와 입증 서류 제출을 의무화한다.
국토교통부는 이 같은 내용을 담은 부동산거래신고법 시행령 개정안을 9일 공포하고, 2026년 2월10일부터 시행한다고 밝혔다. 외국인의 주택 투기 가능성을 사전에 차단하고 실수요 중심의 거래 질서를 확립하기 위한 조치다.
앞서 국토부는 지난 8월20일 외국인의 주택 투기를 막기 위해 수도권 주요 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 이에 따라 같은 달 26일부터 해당 지역에서 외국인 등이 주택을 취득하려면 취득 이후 2년간 실제 거주가 가능한 경우에만 거래가 허용되고 있다.
지정 지역은 서울 전 지역과 경기 23개 시·군, 인천 7개 자치구다. 허가 대상 주택은 단독·다가구·아파트·연립·다세대주택 등이다.
국토부가 토지거래허가구역 지정 이후 외국인 주택 거래를 분석한 결과, 최근 3개월 동안 수도권 외국인 주택 거래는 전년 동기 대비 큰 폭으로 감소한 것으로 나타났다. 올해 9월부터 11월까지 거래량은 1080건으로, 전년 동기(1793건) 대비 40% 줄었다.
감소 폭은 서울이 49%로 가장 컸다. 강남3구와 용산구를 합한 거래량도 전년 동기 대비 48% 줄었다.
비거주 외국인의 주택 거래 지표로 볼 수 있는 위탁관리인 지정 거래도 급감했다. 최근 삼 개월 수도권 외국인 주택 거래 중 위탁관리인 지정 건수는 1건에 그쳤다. 해당 거래는 수도권 내 토지거래허가구역으로 지정되지 않은 경기 지역에서 발생한 사례다.
이번 시행령 개정에 따라 매수인이 외국인인 경우 거래 신고 시 체류 자격과 주소, 183일 이상 거소 여부를 의무적으로 신고해야 한다. 국토부는 이를 통해 무자격 임대업이나 탈세 등 부동산 불법 행위를 사전에 차단하고, 위탁관리인 신고의 적정성도 보다 정밀하게 점검할 수 있을 것으로 보고 있다.
아울러 토지거래허가구역 내에서 외국인이 허가를 받아 주택을 취득한 경우에는 자금조달계획서와 입증 서류를 함께 제출해야 한다. 자금조달계획서에는 해외 차입금과 예금 조달액, 해외 금융기관 명칭 등 해외 자금 조달 내역과 함께 보증금 승계 여부, 사업 목적 대출 등 국내 자금 조달 내역도 구체적으로 기재해야 한다.
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국토부는 자금 출처를 보다 세밀하게 확인함으로써 시장 교란 행위에 대한 거래 조사와 공평 과세를 위한 세금 추징이 한층 신속하고 명확해질 것으로 기대하고 있다.
거래 신고 의무 확대에 따른 불편을 줄이기 위해 부동산거래신고시스템과 전자계약시스템 개선도 병행한다. 국토부는 개정안 시행 시점에 맞춰 인터넷으로 거래 신고가 가능하도록 시스템 구축을 완료할 계획이다.
박준형 국토부 토지정책관은 "이번 시행령 개정으로 외국인의 부동산 투기를 차단할 제도적 기반이 마련됐다"며 "외국인 투기 행위를 선제적으로 방지하고 실수요 중심의 거래 질서를 확립해 집값 안정에 기여할 것"이라고 말했다.
