[2026 부동산시장 전망]⑤
지난해 하반기 정부가 연이은 주택 관련 규제책을 내 놓으면서 주택 매입이 어려워지자 투자자들의 시선은 비아파트 시장으로 향했다. 오피스텔 시장은 아파트의 완전한 대체재가 되기 어렵다는 시각에도 불구하고 거래량이 늘었다. 상가 건물 등 수익형 부동산에도 관심이 높아지지만, 전문가들은 무엇보다 공실 리스크나 수익성이 안정적인지 여부가 중요하다고 조언한다.
5일 부동산 시장에 따르면 지난해 하반기 6·27 대책부터 10·15 대책까지 정부의 주택시장 규제 강화가 이어지면서 수익형 부동산을 포함한 비아파트 시장에 대한 관심도 늘었다. 특히 오피스텔은 많은 주목을 받았는데 10·15 대책 이후 거래량이 늘어나는 모습이 확인됐다.
프롭테크 기업 직방에 따르면 10·15 대책 발표 이전과 이후 46일을 각각 비교한 결과 서울 오피스텔 매매 건수는 1001건에서 1322건으로 약 32% 늘어났다. 오피스텔 매매 수요가 늘어난 것은 정부의 부동산 시장 규제가 주로 아파트를 대상으로 하면서 오피스텔은 규제 적용을 비껴갈 수 있었기 때문이다.
업계에 따르면 오피스텔은 건축법상 비주택인 준주택이다. 따라서 주택시장서 대출과 청약, 세금 규제가 강화되는 상황 속 주거 대안이자 투자 선택지로 부상하는 중이다. 서울 전역과 수도권 일부가 토지거래허가구역으로 묶이는 등 실수요 중심으로 매매거래가 재편되자 투자 수요가 오피스텔로 향하고 있는 것이다.
그러나 오피스텔은 임대수익 목적과 주거 목적이 섞여 있는 상업용 부동산인 만큼 아파트를 완전히 대체하기는 어렵다. 이에 지금과 같은 거래 증가세가 이어질 지는 장담하기 어렵다는 설명이다. 아울러 부동산 R114 분석에 따르면 10·15 대책 이후 전에 비해 거래량 자체는 늘었지만 가격 변동은 거의 없는 것으로 나타났다.
즉 투자 목적의 매입은 신중해야 할 것으로 보인다. 김은선 직방 빅데이터랩실 실장은 "오피스텔은 주거와 임대수익 목적이 혼재된 상품 특성상 금리 수준·임대시장 흐름·대출 환경 등 외부 변수에 민감하게 반응한다"며 "특히 가격이 높아지면 초기 매입비용 부담이 커지면서 투자 수요가 다시 위축될 수 있고, 동일한 비용 범위에서 아파트 등 다른 주거 대안을 선택하려는 이동 수요가 나타날 가능성도 있다"고 설명했다.
결국 오피스텔과 상가 등의 수익형 부동산은 단기간의 흐름보다는 상권의 활성화 전망, 수익률, 현금 흐름 등을 보다 종합적으로 고려해 보수적으로 접근해야 한다는 지적이다. 한국부동산원의 올해 3분기 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 중대형, 소규모, 집합 상가 투자수익률은 올해 들어 3분기까지 분기별로 지속 감소했다. 3분기 투자수익률도 전년동기 대비 모두 하락했다.
독자들의 PICK!
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "테마가 없거나 배후 수요가 불확실한 지역의 중소형 상가 및 오피스텔은 공실 리스크가 커질 수밖에 없으며, 이는 결국 매매가 하락으로 이어지는 악순환을 초래할 수 있다"고 말했다.
김인만 김인만부동산경제연구소장도 2026년 수익형 부동산 투자에 대해 "철저한 옥석가리기를 통해 안정적인 수요가 뒷받침되고 합리적인 수익률이 유지되는 물건을 찾아야 한다"고 조언했다.
