"세금으로 집값 잡힌 적 없어"...다주택자 압박 '文정부 시즌2' 우려

최근 대통령 발언을 계기로 다주택자에 대한 세제 압박 가능성이 거론되는 가운데 전문가들 사이에서는 매물 출회를 유도하기보다 서울 상급지 쏠림과 가격 격차를 키울 수 있다는 지적이 나온다. 공급 불안이 해소되지 않은 상황에서 세금 중심의 압박 메시지가 반복될 경우 문재인 정부 시절과 유사한 시장 왜곡이 재현될 수 있다는 우려다.

26일 부동산업계에 따르면 연이어 나온 대통령의 메시지는 다주택자 전반을 움직이기보다는 고착화된 '똘똘한 한 채' 시장 구조를 다시 강화할 가능성이 크다는 평가가 많다.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 위원은 "자금 여력이나 심리적으로 취약한 일부 약한 고리만 반응할 가능성이 크다"며 "일부 급매물은 나올 수 있겠지만 시장 안정으로 이어질 가능성은 크지 않다"고 말했다. 매수 심리 역시 위축된 상태여서 매물이 나와도 거래로 이어지기 어렵고 시간이 지나면 다시 매물 회수와 버티기 국면으로 회귀할 수 있다는 분석이다.

부동산 전문가들은 세제 압박이 전·월세 세입자나 주택 매수 실수요자들에게 추가적인 부담으로 작용할 수 있다는 우려도 제기했다. 보유세나 거래세 부담이 커질수록 이를 매도가격이나 임대료에 반영하려는 유인이 강해지고 그 결과 주거비 상승이나 매입 비용 증가로 이어질 수 있다는 지적이다. 윤지해 부동산R114 랩장은 "지금까지 세제를 통해 집값이 안정된 사례는 없었다"며 "과거에도 세금은 전가되거나 매물 잠김으로 작동했다"고 말했다.

정책 효과에 대한 구조적 한계도 지적된다. 권일 부동산인포 팀장은 "양도세는 팔 때만 내는 세금이기 때문에 팔지 않으면 체감 부담이 없다"며 "보유세 부담이 크지 않은 상황에서는 굳이 집을 팔 이유가 없다"고 설명했다. 특히 압구정과 성수 등 서울 핵심지는 재건축 기대와 공급 희소성이 맞물리며 가격 상승 압력이 이어지고 있어 세금 신호만으로 매물이 나오기는 쉽지 않다는 분석이다.

이 같은 버티기 현상은 과거 규제 국면에서 형성된 학습효과의 결과라는 평가도 나온다. 문재인 정부 시절 강도 높은 규제를 겪으며 '버티면 결국 오른다'는 인식이 자리 잡았고 현재 남아 있는 다주택자일수록 규제에 대한 내성이 강하다는 것이다. 윤 랩장은 "똘똘한 한 채 구조는 노무현·문재인 정부 시기부터 이어진 흐름"이라며 "이런 흐름은 건축비가 급등한 윤석열 정부 때 '똘똘한 신축 아파트'로 변화한 데 이어 최근에는 실거주 요건 강화로 '똘똘한 거주용 신축 아파트 한 채'로 진화하고 있다"고 분석했다. 권 팀장 역시 "다주택자들이 지금까지 버틴 것도 과거 학습효과 때문"이라며 "보유세 인상 논의가 본격화되기 전까지는 당분간 버티는 흐름이 이어질 가능성이 크다"고 내다봤다.

전문가들은 부동산 세제를 단편적으로 접근해서는 안 된다고 입을 모았다. 양도세와 취득세, 보유세, 증여세, 종합부동산세를 포괄하는 종합적인 부동산세제 개편과 함께 거래와 공급이 동시에 작동할 수 있는 환경을 조성해야 한다는 것이다. 윤 랩장은 "대통령 발언은 부동산 세제 개편 논의를 궤도에 올렸다는 점에서는 의미가 있다"면서도 "양도세나 장기보유특별공제 일부만 손대고 끝낸다면 또다시 겉핥기식 세제 개편이 될 수 있다"고 지적했다. 그는 이어 "다주택자 중과 프레임에만 머물면 균형 있는 개편은 어렵고 부동산 세제를 아우르는 패키지 정책이 필요하다"고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원은 "취득·보유·양도 전 단계에 대한 규제를 강화했던 과거 정책의 맥락을 돌아볼 필요가 있다"며 "규제 중심 정책이 이어질 경우 거래 침체와 가격 왜곡은 피하기 어렵다"고 강조했다.