정부의 등록임대사업자 세제 혜택 축소 논의에 서울 아파트 전세시장에도 경고등이 켜졌다. 등록임대사업자가 보유한 아파트가 매매시장으로 전환되면 전월세 시장에 공급돼 온 임대 재고가 줄어들 수 있어서다. 공급 부족이 심화한 전월세 시장의 불안을 키워 무주택자의 주거 안정을 해칠 수 있다는 우려가 나온다.
26일 대한주택임대인협회에 따르면 지난해 말 기준 전국 개인 등록임대 아파트는 12만4470가구다. 이 중 서울 물량은 4만1492가구로 전국의 33.3%를 차지한다.
정부는 등록임대사업자 세제 혜택 축소를 기정사실화하는 모습이다. 최근 김용범 청와대 정책실장이 보유세와 양도세 조정 필요성을 언급한 데 이어 임광현 국세청장도 등록임대주택의 양도세 특례를 손질해야 한다고 밝히면서 관련 제도 개편 논의가 급물살을 타고 있다.
임광현 국세청장은 SNS를 통해 "등록임대사업자 양도세 중과 배제 혜택을 손질하면 서울에서 6만8000호 규모의 공급 효과가 가능하다"고 밝혔다. 6만 8000호는 2024년 12월 기준으로 말소된 등록임대 아파트 중 매각되지 않은 것으로 추정되는 2만5000호와 올해부터 2028년까지 의무임대기간 종료로 말소 예정인 약 4만3000호를 합산한 수치다.
등록임대주택은 임대료 인상률 제한과 의무임대기간 준수 등의 의무를 지는 대신 세제 혜택을 받는 제도다. 문재인 정부 당시 민간 임대 공급 확대를 위해 활성화됐지만 다주택자의 절세 수단으로 활용된다는 비판이 커지면서 2020년 8월 아파트 신규 등록은 중단됐다.
기존 등록 주택은 의무임대기간이 끝난 뒤에도 양도세 중과 배제 등 혜택이 유지돼 매물 잠김의 원인으로 지목돼 왔다. 이에 따라 다음 달 세제 개편안에는 의무임대기간이 끝난 등록임대주택의 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 혜택을 축소하는 방안이 담길 가능성이 제기된다. 일정 유예기간 안에 주택을 처분하면 기존 혜택을 인정하되 기한 이후에도 보유하면 혜택을 줄이는 방식이다.
이는 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 다시 감소한 서울 아파트 매물을 늘리려는 시도로 풀이된다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 지난 3월 21일 8만80건까지 늘었지만 중과 유예 종료일인 5월 9일 6만8495건으로 줄었다. 이달 22일 기준으로는 6만915건까지 감소했다. 신규 입주 물량이 부족한 상황에서 기존 보유 주택의 매물 출회를 유도하는 것이 단기 공급 카드라는 판단이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "신규 입주로 매물을 단기간에 늘리기 어려운 상황에서 재고 매물을 유통시키려는 시도"라며 "양도차익이 크고 장기 보유한 한강변·강남권의 고령 보유자를 중심으로 일부 출회 유인은 생길 수 있다"고 말했다. 다만 "다주택자 양도세 중과 유예 당시처럼 서울 아파트 매물이 8만건까지 급증할지는 지켜봐야 한다"고 했다.
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문제는 매매시장에 나오는 물량이 전월세 시장에서 빠져나가는 임대 재고라는 점이다. 특히 등록임대주택은 일반 민간임대주택보다 낮은 임대료로 공급돼 왔다. 대한주택임대인협회에 따르면 2024년 서울 등록임대주택의 평균 임대료는 일반 민간임대주택 대비 월세 54.7%, 전세 53.0% 수준으로 집계됐다.
협회는 "시세의 절반 수준 임대료로 공급되는 등록임대주택을 시장에서 퇴출시키는 것은 공공임대주택 수만 호를 없애는 것과 다를 바 없다"며 "저렴한 임대주택 공급을 축소하는 정책은 결국 임차인의 주거 안정을 해치는 결과로 이어질 것"이라고 지적했다.
등록임대주택 세제 혜택 축소가 공급 가뭄에 시달리는 전월세 시장의 부담을 키울 수 있다는 우려도 나온다. 한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주 서울 아파트 전세가격은 0.35% 올라 12년 8개월 만에 가장 높은 주간 상승률을 기록했다.
부동산 전문가들은 매매 매물 유도책과 임대 공급 대책을 분리해 접근해야 한다고 조언했다. 함 랩장은 "전월세 시장 안정을 위해 매입임대를 늘리고 오피스텔 등 비아파트 공급을 확대해야 한다"며 "단기 공급을 늘릴 수 있도록 주거용 오피스텔의 취득세 부담을 완화하는 방안도 검토할 필요가 있다"고 말했다.
