조단위 양재동 본PF, 증권사에겐 '그림의 떡'

더벨|이 기사는 07월29일(15:54) 머니투데이가 만든프로페셔널 정보 서비스 'thebell'에 출고된 기사입니다.

시공권 교체가 진행중인 양재동 복합물류센터 본 프로젝트파이낸싱(PF)이 업계 최대 관심사로 떠올랐다. 만기 도래금액만 9000억원에 달해 본 PF 규모가 1조원 이상, 최대 2조원에 가까운 대형 딜(Deal)이 예상되고 있기 때문이다.

하지만 유동화를 담당하게 될 증권회사들은 군침만 흘릴 것으로 보인다. 새로 교체될 시공사들이 PF 지급보증을 하지 않아 대부분 대출(Loan) 형태의 구조가 짜여질 것으로 예상되고 있기 때문이다.

양재동복합물류센터의 시행사 파이시티는 대우자동차판매와 성우종합건설을 대체할 새로운 시공사 선정 작업을 하고 있는 가운데 GS건설과 대우건설이 입찰의향서를 제출했다고 29일 밝혔다. GS건설과 대우건설은 컨소시엄 형태가 아닌 각각 단독 시공사 조건으로 입찰에 참여했다.

파이시티 관계자는 "다른 건설사의 입찰을 아직 받고 있는 중"이라면서 "GS건설과 대우건설이 단독 시공사로 응찰에 나섰지만 응찰 시공사끼리 협의 이후 컨소시엄이 될 수도 있다"고 설명했다.

대주단은 시공권 교체를 전제로 내달 만기가 돌아오는 브릿지론 9000여억원에 대한 만기 연장을 합의했다. 워크아웃에 들어간 대우자판과 성우종합건설을 대체할 우량 건설사가 공사를 맡게될 경우 수익성에 승부를 걸 수 있다는 판단으로 해석된다.

대주단 관계자는 "시공사 교체를 진행 중에 있으며 대주단 대부분이 만기 연장에 합의를 한 상태"라고 말했다.

문제는 응찰에 나선 시공사들이 PF 지급보증을 하지 않는다는 점이다. 대체로 본 PF가 일어나면 주관사와 더불어 시공사의 보증이 뒤따르지만 이번 응찰에 나선 건설사들은 모두 책임분양으로 보증을 한정시켰다.

이렇게 될 경우 본PF 구조가 대출 형태로만 꾸려질 수밖에 없다. 자산유동화증권(ABS·ABCP) 발행을 위해서는 시공사 지급보증이 필수적이기 때문이다. 기존 브릿지론중 2200억원에 달하는 ABCP도 상환이 이뤄져 대출로 전환될 가능성이 높다. 결국 1조원이 넘는 본PF 자금 대부분이 기존 펀드와 대출 형태가 되는 셈이다.

하지만 유동화증권 발행 가능성을 완전히 배제할 수는 없다. 현 대주단이 지급보증하는 구조로 신용보강 된 ABCP를 발행할 가능성도 있기 때문이다. 그러나 이 역시도 증권회사들이 배제되는 방식이 될 것으로 보인다. 현 사업장에 대한 추가 리스크를 지려고 하는 대주가 나타날지도 의문이다.

금융권 관계자는 "최근에 보기 어려운 조단위 본PF인데 유동화 구조는 없을 것으로 보인다"며 "증권사 입장에서는 그림의 떡이 될 것"이라고 말했다.