"전세는 불안, 월세는 아깝고" 스마트 렌트 가이드

올해로 40대에 진입한 나신용(40)씨는 새해 들어 '독립'을 꿈꾸는 날들이 많아졌다. 피 끓는 청춘은 아니지만 더 이상 '나이 마흔에 천덕꾸러기처럼 얹혀살 수는 없지 않나'라는 생각 때문이다. 괜한 자격지심인지 몰라도 요즘 형님 부부의 시선도 곱지만은 않게 느껴진다.

"그래 결심했어. 독립하는 거야!"

그러나 질풍노도의 결심도 잠시, 넉넉치 않은 주머니 사정 탓에 곧바로 현실감각을 되찾았다. 주택 구입은 언감생심, 최근 치솟는 전·월세 가격도 입을 떡 벌어지게 만든다.

부동산 몇 곳을 돌아보니 최근 주택 임대차 시장의 트렌드는 '반(半)전세'와 월세. 저금리 탓에 임대인들이 전세를 꺼려하고, 부동산 가격은 하락하는데 집 주인들이 임대 주택을 담보로 대출을 받은 경우가 많아 임차인들 역시 전세금을 돌려받을 수 있을지 우려하는 탓이다. 반전세와 월세를 위한 맞춤 금융상품은 없을까? 신용씨의 고민이 깊어지는 대목이다.

◇은행권, 반전세·월세 대출 상품 출시=임대차 시장의 트렌드 변화에 발맞춰 금융권들도 월세 및 반전세 관련 대출 상품들을 발 빠르게 내놓고 있다. 보증금 및 월세 자금 대출시 자격 요건을 완화하거나 신청 절차를 줄이고 비교적 값싼 금리를 제공하는 방식의 상품이다. 은행마다 조건 및 혜택이 다르기 때문에 개인별 상황에 적합한지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

우선 신한은행이 지난 1일부터 판매를 시작한 '신한월세보증대출'은 주상복합 및 아파트에 한해 반전세·월세로 계약한 서민이 대상이며, 금리는 연 5.88~6.68% 수준으로 최대 5000만 원까지 빌려준다. 함께 출시한 '월세나눔통장'과 연결해 사용할 수 있다. 마이너스통장 방식으로 매월 월세가 집 주인 계좌로 자동이체된다.

신한은행의 월세보증대출은 서울보증보험과의 협약을 통해 이용자가 대출금을 못 갚을 경우 보증사에서 대신 원리금을 갚아준다. 이에 따라 5%대 저금리가 가능하다는 설명이다. 또 대출 신청시 은행이 보증보험료를 부담한다. 은행은 리스크 부담이 적고 이용자는 저금리 대출이 가능하다는 게 장점이다.

지난달 말 우리은행이 출시한 '우리 월세안심대출'은 신용대출 상품이다. 금리는 연 4.70~6.05% 수준이다. 급여 및 공과금이체, 적금납입 등 은행 거래실적에 따라 추가로 0.7% 포인트까지 금리우대가 가능해 최저 연 4.0% 금리도 가능하다.

아파트는 물론 연립주택과 다세대주택, 주거용 오피스텔 거주자를 대상으로 연소득에 따라 최대 5000만 원까지 월세를 빌려준다. 소득인정기준을 완화해 전액 월세인 경우에도 대출이 가능하다. 신용대출인 탓에 보증서 가입이 필요 없고 인지대와 중도상환 수수료도 없앴다.

신한은행과 우리은행 월세 대출 상품의 가장 큰 차이는 신용대출이냐, 보증대출이냐다. 우리은행의 대출상품은 신용대출인 탓에 이미 신용대출을 많이 받은 상패라면 실제로 대출 가능 금액은 적어진다. 신한은행 상품은 월세자금 용도로만 쓸 수 있고, 이미 전세자금 대출이 있다면 대출한도가 줄 수 있다. 또 월세자금 이외의 목적으로는 활용이 불가능하다.

당장 이사가 급하지 않다면 새로운 상품을 기다려보는 것도 방법이다. 신한·우리은행에 이어 KB국민은행도 이달 말 쯤 새로운 월세 대출 출시를 앞두고 있다. 기존에 출시된 타 은행 상품들의 단점을 해소하는데 상품 설계의 초점을 맞추고 있다. 보증사들과의 협약을 통해 '리스크'를 최소화하는 동시에 상환기간을 늘리는 방법도 고민 중이다.

◇'목돈' 전세·보증금 대출 상품도 다변화=월세가 증가세라지만 여전히 임대인들의 선호 1순위는 전세다. 저금리 기조 탓에 목돈 대출의 부담이 줄었고, 월세는 '버리는 돈'이라는 인식이 강한 탓이다. 또 반전세를 이용하더라도 보증금 비중을 높여 월세를 최소화하려는 경향도 강하다.

이에 따라 금융권의 전세자금 대출 구조 역시 다양화되고 있다. 국민주택기금과 일부 은행들이 판매해 온 근로자·서민 주택전세자금 대출의 경우 금리는 낮은 편이지만 자격 요건이 까다롭고, 주택금융공사 보증서나 임대인의 임차보증금 반환 확약서를 의무적으로 제출해야 하는 등 불편에 대한 지적이 있었기 때문이다.

기업은행이 지난달 25일 내놓은 'IBK근로자우대 전세대출'은 금리 및 절차 면에서 혜택이 크다. 보험증권이나 보증서를 발급받지 않아도 돼 실질적으로 연 금리의 약 0.3~0.5%에 해당하는 보증료 부담을 줄였다. 또 거래 실적에 따라 대출 금리를 최고 0.5% 포인트까지 추가 감면 받을수 있도록 했다

이에 따라 5000만 원을 1년간 빌린다면 최저 대출 금리는 실제 연 3.67%(출시일 기준)까지 내려간다. 주택담보대출 평균 금리(1월 신규 취급 은행평균 4.19%)와 국민주택기금 전세대출(보증료 포함 약 4%)보다도 낮은 수준이다. 다세대주택·연립 등도 대출 대상에 포함되고 중도 상환수수료도 없다. 소득이 있는 근로자라면 누구나 임차금액 70% 범위에서 최대 7000만 원까지 빌릴 수 있다.

◇보증금 불안할 땐 '전세금 보장보험'=이른바 '깡통전세'로 보증금을 떼일지 몰라 걱정하는 전세 및 반전세 이용자들에게는 '전세금 보장 보험'도 고려해 볼 만 하다. 이 보험은 살고 있는 주택이 경매에 넘어가거나 임대 계약만료 후 30일이 넘었는데도 세입자가 전세·보증금을 돌려받지 못할 경우, 보험사가 그 돈을 보상하는 내용이다.

아파트는 전세·보증금 전액을, 단독·다가구주택은 80% 이내, 연립·다세대 주택은 70% 이내까지 가입할 수 있다. 연간 보험료는 주택 종류에 따라 다르다. 아파트는 보험금액의 0.265%, 기타 주택은 0.3%다.

예컨대 2년 계약으로 전세금 2억 원짜리 아파트에 들어간다면 1년 보험료는 53만 원, 2년 전체 보험료는 106만 원이다. 다가구주택에 1억 원짜리 전세를 얻는다면 최대 보장금액은 전세금의 80%인 8000만 원이며, 0.3% 가 보험료로 책정돼 연간 24만 원, 2년 보험료는 48만 원이다.

높은 보험료가 부담 된다면 전세금 일부만 보험에 들어 보험료를 낮출 수도 있다. 3억 원짜리 아파트 전세를 얻을 때 2년 보험료는 159만 원이지만, 1억 원에 한해서만 보험에 든다면 53만 원이다. 임대하는 주택의 선순위 저당권 규모 등을 고려해 세입자가 합리적인 수준에서 선택하면 된다.

◇'똑똑한' 세입자, 월세 소득공제 챙겨라=월세 소득공제도 꼼꼼히 따지면 주머니 사정에 적지 않은 보탬이 된다. 지난해부터 월세 소득공제 대상이 총 급여 3000만 원 이하에서 5000만 원 이하인 무주택자로 확대됐고, 배우자나 부양가족이 있어야 한다는 요건도 삭제돼 신용씨와 같은 '싱글족'에게 혜택이 커졌다. 올해부터는 소득공제 혜택도 월세액의 40%에서 50%로 늘어났다. 다만 연간 소득공제 한도는 최대 300만 원까지다.

월세 소득공제를 위해서는 임차물건지와 주민등록표의 주소지가 같도록 전입신고를 마쳐야 한다. 또 보증금을 지급한 경우에는 주소지 주민센터나 법원에서 임대차계약증서에 확정일자를 받는 건 필수다. 단 아파트와 단독·다세대 등 주택법상 주택 세입자만 적용되며 오피스텔 및 고시원 세입자는 혜택을 받지 못한다.

월세는 현금영수증 소득 공제도 받을 수 있다. 국세청의 현금영수증 홈페이지에서 현금거래 확인 신청서를 작성한 후 임대차계약서와 함께 제출하면 된다.