금융당국의 가계대출 총량관리가 총체적인 난국에 빠졌다. 입주가 임박한 수원 매교역 팰루시드 잔금대출 대란이 대표적이다. 은행들은 당국의 연초 목표치(5대 은행 가계대출 순증액 전년 대비 1.5%·4조3000억 원)를 지키려고 수백억원씩 나가는 잔금대출부터 조였다. KB국민은행은 소득도, 지역도 안 보고 대출 한도를 3억원으로 묶는 '극약처방'을 썼다.
은행들의 극단적인 대응에 금융당국도 당황했다. 국민은행은 한도가 여유 있는데도 선제적으로 대출문을 닫았다. CEO(최고경영자) 선임을 앞두고 눈치를 과도하게 살펴 "오버한 것"이란 해석도 곁들여졌다.
은행들이 주택담보대출을 조인 진짜 이유는 주담대 폭증 때문이 아니다. 주담대는 도리어 월별·분기별로 안정적으로 집행되고 있다. 진짜 문제는 예상치 못한 '마이너스통장 빚투(빚내서 투자)'에서 터졌다. 증시가 조정 받을 때마다 마통 대출이 폭증한다. 88조원(5대 은행) 나간 한도성 대출은 사후적으로 막을 길이 없으니, 만만한(?) 주담대를 조인 것이다. '빚투'는 되고 '빚내서 내집마련'은 안되는 총량규제의 역설이다.
입주자들 읍소에 대통령이 "문제 있다" 하자 당국은 잔금대출은 규제에서 빼려고 한다. 하반기 7만 가구의 잔금 수요( 3조7000억원~11조원)와 이주비·중도금 대출을 감안하면 총량규제 한도를 훌쩍 넘는다. 예외가 규제를 추월해 '있으나 마나 한 총량규제'가 된다. '주택공급 확대와 '가계대출 관리'라는 두 정책 목표도 정면충돌했다.
불편한 진실은 또 있다. 규제 효과에 대해 이억원 금융위원장은 "GDP(국내총생산) 대비 가계부채 비율이 2024년 89.4%에서 올해 1분기 85.3%로 크게 디레버리징됐다"고 했다. 그러나 이는 반도체 호황으로 4%대였던 경상 성장률 전망치가 12%로 상향돼서다. 심지어 올 연말 70%대 진입도 가능한데, 과연 가계부채 관리를 잘해서라고 볼 수 있을까.
금융당국이 형식적으로나마 총량규제를 유지하려는 고충은 이해가 된다. 지금 총량규제를 수정하면 잘못된 시그널이 될 수 있다. 향후 집값이 오르면 그 주범으로 몰릴수도 있다.
다만 지금과 같은 방식의 총량규제는 한계를 드러냈다. '빚투'는 되고, 실수요 주택대출은 왜 막나. 공급·대출의 정책충돌은 어찌 막을 것인가. GDP 대비 '얼마'라는 낡은 틀은 내년엔 더 심각한 왜곡을 부를 것이다. '양적' 규제를 보완할 '질적' 규제로의 전환이 시급하다. 부동산 토론회에서 제기된 건전성 부담금을 다주택자·고액대출에 지우는 가격규제도 훌륭한 대안이 될 수 있다.
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