[8·13 대책]비거주 1주택자 전세대출 제한
내년부터 본인이 한번도 해당 주택에 실거주한 적이 없는 비거주 1주택자는 전세대출 만기연장이 막히고 신규대출이 금지된다. 1주택자 전세대출 보증 비율도 현행 80%(수도권·규제지역 기준)에서 70%로 낮아진다.
금융위원회는 13일 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 통해 내년부터 비거주 1주택자에 대한 전세대출 보증을 제한한다고 밝혔다. 현재 다주택자와 3억원 초과 투기지역·투기과열지역 아파트 취득자 등은 공적 보증기관의 전세대출 보증이 제한된다. 여기에 '투기적 목적의 비거주 1주택자'를 추가하는 것이다. 앞서 이재명 대통령은 전세대출을 집값 폭등의 원인으로 지목하며 "주택 보유자에게도 전세대출이 필요하냐"고 비판했다.
전세대출 규제를 받는 비거주 1주택자 기준은 △수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자로 △해당 주택을 임대차 중(본인 또는 배우자 직계 존비속 임대차는 예외)이며 △본인 또는 배우자가 해당 주택을 한번도 실거주 한적이 없는 경우 등 3가지 조건을 모두 충족해야 한다. 한마디로 실거주할 목적이 전혀 없어 처음부터 본인이 해당 주택에 실거주한 적이 없는 갭투자자(전세 낀 매매)가 직접적인 대상이라고 볼 수 있다.
이 경우 전세대출의 신규취급은 물론이고 기존에 받은 전세대출 만기연장도 금지된다. 금융위가 밝힌 수도권·규제지역 아파트 보유 1주택자의 전세대출 규모는 9조3000억원, 6만건에 달한다. 다만 한번도 실거주 한 적이 없는 비거주 1주택자는 실제로 많지 않을 것으로 추정된다.
이 때문에 비거주 1주택자의 대출규제가 양도세·보유세 중과 기준보다 느슨하다는 평가도 나온다. 재정경제부는 지난 3일 비거주 1주택자에 대해 보유세·양도세 중과 방침을 밝히면서 본인 집에 1년 이상 거주한 적이 있고 취학·직장·질병·부모봉양 등의 사유로 타지역 시·군으로 이사한 경우만 예외 사유로 인정키로 했다. 이날 발표한 대출규제의 경우 주민등록법상 전입 신고 전력만 있으면 대출 규제를 받지 않는다. 전입신고의 거주 의무 기간인 30일을 채우면 비거주 1주택자 전세대출 규제를 피할 수 있다.
아울러 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택을 매수한 사람은 당장 실거주가 어려운 만큼 신규 전세대출이 허용되고 기존 대출 만기 연장도 가능하다. 임대차 계약 조건부 취득 등으로 실거주를 바로 못하는 경우, 임대인의 보증금 미반환으로 전세대출 상환이 어려운 경우 등도 만기연장을 할 수 있다. 그 외에도 은행에서 자체적으로 여신심사위원회를 열어 비거주 사유의 불가피성이 명백하다고 인정하면 신규 취급 및 만기연장이 허용된다.
거주, 비거주와 관계없이 1주택자의 전세대출 보증 비율은 더 축소된다. 현재 수도권과 규제지역 전세대출 보증 비율은 80%, 그외 지역은 90%를 적용 중이다. 금융위는 내년부터 1주택자 전세대출 보증 비율을 수도권·규제지역 70%, 그 외 지역 80%로 각각 10%P(포인트) 씩 하향 조정키로 했다. 다만 무주택자에 대한 보증 비율은 종전 수준을 유지한다. 전세대출 보증 비율이 낮아지면 대출금리가 오르거나 전세대출이 거절 될 수 있다.
