중산층도 들어가는 공공임대… 월세, 얼마가 적당할까?

정부가 공공임대주택의 대상을 중산층으로 넓히기로 하면서 임대료 책정이 새로운 과제로 떠올랐다. 저소득층의 주거 안정을 넘어 중산층에게까지 주거 선택지를 제공하려면 입주할 만한 가격 경쟁력도 갖춰야 한다. 반면 임대료를 낮게 유지하면 사업을 맡은 한국토지주택공사(LH)의 재무 부담이 커진다. 중산층이 체감할 주거비 혜택과 LH의 손실 부담을 함께 고려해야 하는 셈이다.

16일 LH가 국회에 제출한 자료에 따르면 임대사업 부문 매출총손실은 2021년 1조7934억원에서 2025년 2조7383억원으로 5년 새 52.7% 증가했다. 국회 국토교통위원회에서는 올해 손실이 약 3조4000억원에 이를 것이란 추산도 제기됐다.

이성훈 LH 사장은 이와 관련, 지난 12일 국정감사에서 보편형 공공임대가 재무구조 개선에 도움이 될 수 있다고 밝혔다. 이 사장은 "임대주택 물량이 늘어나지만 상당 부분은 보편형 공공임대"라며 "(임대조건이) 시세에 육박하는 수준이라 재무구조 개선에 도움이 된다"고 말했다. 기존 저소득층 중심 공공임대보다 임대료를 높게 책정해 수입을 늘릴 수 있다는 취지다.

보편형 공공임대는 중산층까지 공공임대 수혜 대상을 넓히려는 정책이다. 정부는 2030년까지 19만가구를 공급할 계획이다. 역세권과 도심 등 선호 입지에 중형 주택을 공급하고 민간주택 수준의 마감재와 평면을 적용해 주거 품질을 높인다는 구상이다. 소득·자산 기준을 조정해 입주 대상을 확대하고 기본 6년, 최장 20년까지 거주할 수 있도록 설계할 방침이다.

다만 임대료 수준은 아직 확정되지 않았다. 국토교통부는 임대료와 소득·자산 기준 등 세부 내용을 검토하고 있다. 국토부 관계자는 "기존 통합공공임대보다 임대료를 높이는 방향은 검토하고 있지만 시세에 얼마나 근접할지는 정해지지 않았다"고 말했다.

임대주택은 저렴한 임대료로 주거 안정을 지원하는 사업이다. 하지만 임대료 수입만으로 건설비와 운영·수선 비용 등을 모두 충당하기는 어렵다. 그동안 LH는 택지 판매와 분양주택 사업 등에서 발생한 수익으로 임대사업 손실을 보전해 왔다. 그러나 주택 공급 속도를 높이기 위해 직접 개발에 나서면서 기존 방식의 손실 보전도 어려워졌다.

중산층까지 공공임대 입주 대상을 넓히려는 시도는 이번이 처음은 아니다. 문재인 정부도 '질 좋은 평생주택'을 추진했고 이후 통합공공임대주택으로 구체화했다. 기존 통합공공임대는 일반공급 기준 중위소득 150% 이하 가구까지 입주할 수 있다. 임대료는 소득에 따라 시세의 35~90% 수준으로 차등 적용하며 최장 30년까지 거주할 수 있다.

하지만 실제 입주자 가운데 중위소득 100% 이하 계층이 많아 중산층까지 수혜를 넓히는 데 한계가 있었다. 국토부 관계자는 "실제 입주자 가운데 중위소득 100% 이하 계층이 많아 중산층까지 수혜를 넓히는 데 한계가 있었다"며 "보편형 공공임대는 기존 제도의 정책 방향을 이어가면서 중산층의 주거 수요까지 포괄하려는 것"이라고 설명했다.

보편형 공공임대의 성패는 임대료에 달렸다. 임대료를 높이면 LH의 재무 부담을 줄이는 데 도움이 되지만 민간 임대주택과 가격 차이가 줄어 중산층이 생각하는 입주 매력이 떨어질 수 있다. 반대로 임대료를 낮게 유지하면 입주 유인은 강화할 수 있지만 반대 급부로 손실 부담이 불어난다. 국토부는 임대료율과 소득·자산 기준 등 보편형 공공임대 세부 방안을 연내 발표할 예정이다.