[챗집피티] 용적률 389% 단지의 선택…한강삼성, '래미안 라시에르'로

서울 마포구 토정동 한강삼성아파트가 리모델링을 통해 '래미안 라시에르 한강'으로 탈바꿈한다. 1997년 준공된 456가구 규모의 구축 아파트가 2810억원을 투입해 482가구로 재편된다. 기존 용적률이 약 389%에 달해 재건축 사업성을 확보하기 쉽지 않은 상황에서 입주민들은 래미안과 리모델링을 선택했다. 한강변 입지에 대형 건설사의 브랜드와 특화 설계를 더해 주거 가치를 끌어올리겠다는 구상이다. 다만 시공사 선정 이후에도 인허가와 공사비 관리, 조합원 부담금 등 사업의 최종 성패를 가를 변수는 남아 있다.

한강삼성은 마포구 토정로32길 11 일대에 자리 잡은 아파트다. 지하 2층~지상 최고 28층, 3개 동, 456가구 규모로 1997년 준공됐다. 준공 30년을 앞두고 노후 주거 환경을 개선해야 할 필요성이 커졌지만 사업 방식은 재건축이 아닌 리모델링으로 가닥을 잡았다.

핵심 배경은 높은 용적률이다. 용적률이 이미 높은 단지는 재건축으로 새 아파트를 지어도 일반분양 물량을 충분히 확보하기 어려울 수 있다. 일반분양 수익으로 조합원 분담금을 줄이는 정비사업의 구조를 고려하면 사업성 측면에서 불리하다. 기존 건축물의 골격을 활용하는 리모델링은 이런 여건에서 주거 환경을 개선할 수 있는 대안으로 꼽힌다.

사업 구상은 2022년 구체화됐다. 당시 용적률 582%를 적용해 최고 26층, 505가구 규모로 조성하는 계획이 공개됐다. 이후 조합 설립과 시공사 선정 절차를 밟았다. 2025년 7월부터 조합 설립 동의서를 징구해 약 두 달 만에 동의율 70%를 달성한 것으로 전해졌다.

삼성물산에는 상징성이 있는 사업이다. 1997년 직접 준공했던 삼성아파트를 다시 시공해 래미안 브랜드를 적용하는 첫 사례이기 때문이다. 이에 시공사 선정 과정에서 삼성물산이 강한 수주 의지를 표했다. 지난해 11월 1차 입찰에 이어 12월 2차 현장설명회에서도 삼성물산이 단독으로 참여하면서 경쟁입찰은 성사되지 않았다. 조합은 수의계약 절차를 거쳐 지난 8월 29일 총회에서 삼성물산을 최종 시공사로 선정했다. 공사비는 약 2810억원이다.

리모델링 이후 단지는 지하 6층~지상 최고 29층, 3개 동, 482가구 규모로 바뀔 예정이다. 기존보다 26가구 늘어나며 신축 별동과 부대복리시설이 추가된다. 삼성물산은 새 단지명으로 '래미안 라시에르 한강'을 제안했다.

설계의 중심은 한강 조망이다. 신축 동에는 2개 층 규모의 스카이라운지를 배치하고 옥상에는 조경가든을 조성할 계획이다. 거실 폭을 넓힌 특화 평면으로 개방감을 높이고 피트니스센터와 골프 라운지, 힐링 커뮤니티, 웰컴 라운지 등 총 1762평 규모의 커뮤니티 시설도 마련한다. 가구당 약 3.7평에 해당하는 규모다.

다만 리모델링의 상품성을 평가할 때는 조감도상의 외관뿐 아니라 실제 주거 공간의 개선 정도를 따져야 한다. 기존 동과 신축 별동의 평면 및 조망 차이, 주차 공간 확대 수준, 공용시설 접근성 등이 입주 후 만족도를 좌우할 수 있다. 신축 아파트와 비교해 평면 구성과 설비, 주차 여건이 어느 정도 개선되는지도 확인해야 할 대목이다.

한강삼성의 입지 경쟁력은 한강 접근성과 업무지구 이동 편의성에서 나온다. 단지 남서쪽으로 한강을 접하고 있으며 지하철 5호선 마포역을 걸어서 이용할 수 있다. 강변북로 진출입도 비교적 편리해 여의도와 광화문·종로 등 주요 업무지구로 이동하기 좋다.

주변에는 마포역 생활권의 상업·업무시설과 생활 편의시설이 형성돼 있다. 한강공원 등 수변 공간을 이용할 수 있다는 점도 실거주 수요에 매력적인 요소다. 한강변 아파트는 조망과 수변 접근성을 동시에 갖춘 입지가 제한적이라는 점에서 희소성이 있다.

한강삼성의 현재 시세는 면적과 층에 따라 차이가 크다. 지난 9월 전용면적 59.76~59.97㎡는 16억~19억원에 거래됐다. 전용 84.96㎡는 지난 3월 27층이 22억500만원, 4월 16층이 21억8000만원에 거래됐다.

전용 59㎡대의 경우 지난해 10월 3층이 14억5000만원, 27층이 16억4000만원에 각각 거래되며 저층과 고층 사이에 2억원 가까운 차이가 나타났다. 이후 지난 1월 26층 거래가 17억8000만원을 기록했고 7월 6층이 17억5000만원, 8월 27층이 19억원에 거래되며 우상향 흐름이 확인됐다. 층과 거래 시점에 따른 차이가 있지만 지난해 하반기 14억~16억원대였던 일부 거래가 2026년 들어 17억~19억원대로 올라선 모습이다.

전용 84.96㎡도 올 3~4월 22억원 안팎의 거래가 확인됐다. 다만 거래 건수가 많지 않아 단기간의 상승률을 단정하기는 어렵다. 시공사 선정으로 사업 추진의 불확실성이 줄고 현재 거래가격에 향후 래미안 브랜드와 특화 설계의 가치가 반영되면 추가적인 상승 기대감도 나오는 상황이다.

인근 준신축과 비교하면 한강삼성의 향후 가격을 가늠할 수 있다. 2016년 준공된 e편한세상 마포리버파크는 마포역 생활권에 위치한 547가구 규모 단지다. 해당 단지는 지난 2월 전용 84㎡가 28억3000만원에, 지난 7월 전용 59㎡가 24억원에 거래됐다. 대형 평형대인 전용 123㎡는 지난해 10월 28억5000만원에 신고가 거래된 후 거래 사례가 없다.

한강삼성의 전용 84㎡가 올초 20억 초반대에 거래된 점을 고려하면 두 단지 사이에는 가격 차이가 있다. 이를 곧바로 리모델링 후 상승 여력으로 해석하기는 어렵지만 마포에 신축 단지가 희소한 상황에서 이를 따라갈 여지가 크다.

리모델링의 경제성을 판단하는 데는 조합원 분담금도 중요하다. 공사비 2810억원을 단순히 기존 456가구로 나누면 가구당 약 6억2000만원 수준이다. 이는 사업비 구조와 분담금 산정 방식을 반영하지 않은 단순 계산지만 시공사 선정 이후 사업이 본격적인 실행 단계로 넘어가는 과정에서 인허가 일정과 분담금 윤곽, 인근 준신축과의 가격 격차가 향후 단지 가치를 가늠할 주요 지표가 될 전망이다.