[챗집피티]50살 아파트가 25억?…귀한 용산 한강변서 변신 초읽기

서울 용산구 한강변의 노후 단지가 재건축을 통해 새 아파트로 탈바꿈한다. 주인공은 1977년 준공된 용산 산호아파트다. 최근 관리처분계획인가를 받은 산호아파트는 정비계획 변경과 공사비 산출, 이주계획 수립 등 후속 절차에 착수했다. 준공 50년차인 이 노후 단지는 재건축을 통해 최고 35층, 7개동, 647가구 규모의 신축 아파트로 재탄생한다.

산호아파트의 가장 큰 특징은 '한강변' 입지다. 단지에서 한강을 가까이 누릴 수 있는 데다 용산국제업무지구와도 인접해 있다. 향후 국제업무지구 개발이 본격화할 경우 업무·상업·문화시설 등이 확충되면서 배후 주거지로서의 가치도 한층 커질 수 있다.

특히 용산국제업무지구는 서울시가 용산역 일대 대규모 개발을 추진하는 핵심 지역이다. 국제업무·상업·주거 기능이 결합된 복합도시로 개발될 예정인 만큼 향후 산호아파트는 입지 강점은 '한강변 업무지구 배후 주거지'로 업그레이드될 예정이다.

교통 여건도 장점으로 꼽힌다. 용산역을 중심으로 수도권 전철과 KTX, 향후 광역교통망 등을 이용할 수 있고 강변북로와 원효대교 등을 통해 서울 주요 지역 이동도 수월하다. 한강변에 맞닿은 위치인 만큼 수변 접근성이라는 희소성도 지니고 있다.

한강변·용산국제업무지구라는 화려한 입지만 보면 사업이 순탄했을 것 같지만 산호아파트는 2005년 3월 조합설립추진위원회 승인을 받은 뒤 2017년 8월 31일에야 조합설립인가를 받았다. 추진위 승인부터 조합 설립까지 약 12년이 걸린 셈이다. 이후 2022년 12월 사업시행계획인가를 신청했고 2024년 3월 29일 사업시행인가를 받았다. 사업시행인가까지는 조합 설립 이후에도 약 7년이 걸렸다.

이어진 시공사 선정 과정에서도 세 차례나 고배를 마셔야 했다. 2024년 2월부터 6월까지 세 차례 입찰을 진행했지만 모두 응찰 건설사가 없어 유찰됐다. 이후 네 번째 입찰에 롯데건설이 단독으로 참여하면서 롯데건설은 우선협상대상자로 선정됐고 2024년 12월 28일 총회에서 최종 시공사로 선정됐다.

롯데건설이 시공사로 선정되면서 구체적인 아파트 상품 설계와 공사비 협의, 이주 절차도 본격화할 전망이다. 현재는 관리처분계획인가 이후 정비계획 변경, 공사비 산출, 이주계획 수립 등 후속 절차가 진행되고 있다.

재건축이 완료되면 산호아파트는 최고 35층, 7개동, 647가구 규모의 새 아파트로 거듭난다. 기존의 노후 아파트가 한강변 신축 단지로 바뀌면서 상품 가치가 크게 달라질 수 있다는 기대가 나온다.

롯데건설이 제안한 '용산 르엘'이라는 브랜드도 관심을 끄는 요소다. 한강변과 용산국제업무지구라는 입지적 강점을 신축 브랜드와 결합해 용산을 대표하는 주거단지로 만들겠다는 구상이다.

가격에는 이미 재건축 기대감이 상당 수준 반영됐다. 사업시행인가 전후 조합원 승계가 가능한 매물 가운데 주력평형인 전용면적 78㎡는 지난 6월 25억원에 거래가 체결되며 최고가 기록을 갈아치웠다. 전용 103㎡은 지난 5월 26억원에 거래됐다.

산호아파트의 가격을 단순히 현재 아파트 연식만으로 평가하기 어려운 이유다. 1977년 준공된 노후 단지라는 약점은 있지만 재건축 사업이 상당 부분 진척된 데다 한강변 입지, 용산국제업무지구 개발 기대감 등이 함께 가격에 반영됐다는 평가다.

다만 향후 공사비와 추가분담금, 이주 및 착공 일정 등은 여전히 변수로 남아 있다. 특히 최근 서울 정비사업에서 공사비 상승이 사업성에 미치는 영향이 커진 만큼 관리처분 이후 실제 사업비가 어떻게 확정되는지를 지켜볼 필요가 있다.

산호아파트의 미래 가치를 좌우할 핵심 키워드는 결국 '용산 개발'이다.

용산국제업무지구 개발과 주변 정비사업이 계획대로 진행될 경우 산호아파트는 한강변 주거지이면서 대규모 업무·상업시설을 배후에 둔 신축 주거단지로 자리매김할 수 있다. 반대로 대규모 개발사업의 사업 속도가 늦어지거나 정비사업 과정에서 공사비가 크게 늘어나 분담금 부담이 커지면 매력이 반감될 수밖에 없다. 다만 산호아파트 재건축사업 자체는 사업시행인가와 시공사 선정을 거쳐 관리처분계획인가까지 진행된 만큼 이미 상당 수준 변수가 제거된 상태다.

부동산 시장은 50년 된 산호아파트가 '용산 르엘'로 변신하는 과정에서 한강변 희소성과 용산국제업무지구 개발 호재가 실제 주거 가치로 얼마나 이어질지 주목하고 있다. 현재 25억원 안팎에 형성된 가격이 향후 재건축 사업 진척에 따라 어떻게 움직일지도 관심사다.